別再愁租房了！政府工作報告再提“長租房

地產(chǎn)中國  2022/03/10

“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，探索新的發(fā)展模式，堅持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場，推進保障性住房建設(shè)，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求。”在3月5日的《政府工作報告》中，住房租賃市場再度被點名。

于行業(yè)而言，這又是一次強有力的背書。根據(jù)貝殼研究院的數(shù)據(jù)，2021年主營業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)業(yè)，經(jīng)營范圍涵蓋“住房租賃”，實際經(jīng)營的住房租賃企業(yè)已達2萬家左右。其中，2020年成立的企業(yè)占比將近3成，2021年更是高達5成。

也是在這兩年間，租賃市場上的房間規(guī)模實現(xiàn)了翻番。ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院的數(shù)據(jù)顯示，截至2021年11月30日，十個重點城市長期監(jiān)測的機構(gòu)化運營的集中式租賃住房項目達到1794個，房間數(shù)量共計45.62萬套，與2019年相比增幅達到122.9％。

“行業(yè)進入了調(diào)整期，但我們看到的情況是什么？是2020年一季度之后疫情得到控制，長租公寓市場需求的迅速恢復(fù)。其實，從側(cè)面可以看出這個行業(yè)有著相當(dāng)大的韌性。在政策扶持、需求釋放，以及供應(yīng)優(yōu)化的多重作用下，中國長租公寓市場正在快速成長”，仲量聯(lián)行華東區(qū)研究部董事盛秀秀表示。

時代財經(jīng)了解到，2021年，住房租賃行業(yè)在迎來嚴(yán)格監(jiān)管的同時，也獲得了土地供給、稅收優(yōu)惠和金融創(chuàng)新等多方面的政策支持，政策從商業(yè)閉環(huán)“投、融、建、管、退”的各個環(huán)節(jié)出發(fā)，引導(dǎo)和鼓勵行業(yè)向健康發(fā)展。對企業(yè)而言，做長租公寓也變得是一門可以算得過賬來的生意。

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行業(yè)洗牌后，重資產(chǎn)模式漸成主流

“長租房”則是指市場化的機構(gòu)類租賃住房，盡管這個概念首次出現(xiàn)于2021年的政府工作報告，但業(yè)內(nèi)普遍將其等同于過去幾年廣為人知的“長租公寓”。

住房租賃原是一個古老、原始且低調(diào)的行業(yè)，但人口流動性的增強、大城市的房價和購房限制合力刺激出更為強勁的租房需求。與此同時，成長環(huán)境的改善使得年輕人對居住環(huán)境有了更加多元化和高品質(zhì)的訴求，住房租賃行業(yè)走到了十字路口。

2012年，在新派公寓獲得賽富基金5000萬元天使輪融資后，“長租公寓”作為住房租賃行業(yè)的新生概念逐漸得到市場和資本的關(guān)注。實際上，無論是曇花一現(xiàn)，還是持續(xù)經(jīng)營的品牌，大多成立于2012年之后，包括友客公寓、巢客公寓、蛋殼公寓、自如寓、冠寓和碧家等。

不過，長租公寓的第一次爆發(fā)則始于2016年。時代財經(jīng)了解到，2016年發(fā)布的“十三五”規(guī)劃首次提出建立購租并舉的住房制度，積極發(fā)展住房租賃市場，鼓勵自然人和各類機構(gòu)投資者購買庫存商品房，擴大租賃市場房源，鼓勵發(fā)展以住房租賃為主營業(yè)務(wù)的專業(yè)化企業(yè)。

很快，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)、開發(fā)商、酒店集團和創(chuàng)業(yè)公司等紛紛入局長租公寓領(lǐng)域，同時，在資本的助推下，長租公寓行業(yè)迎來了野蠻生長，并在2019年達到峰值。根據(jù)貝殼研究院的不完全統(tǒng)計，2019年，租賃領(lǐng)域四類融資渠道總額達到384億元，包括股權(quán)融資、公司債、資產(chǎn)證券化和信托。

時代財經(jīng)了解到，長租公寓的盈利模式主要包括三種，即重資產(chǎn)的持有運營模式、輕資產(chǎn)的包租模式和托管模式。在這一時期，許多長租公寓品牌選擇通過包租模式在短時間內(nèi)吸收房源，從而占領(lǐng)市場。

包租模式的盈利結(jié)構(gòu)主要是改造后房間數(shù)量增多而形成的空間差、包租租期內(nèi)房租上漲的時間價值差、業(yè)主免租期和綜合服務(wù)費、租后服務(wù)收入；而從成本結(jié)構(gòu)來看，除了支付給業(yè)主的租金，還包括裝修配置成本、營銷推廣成本、房屋運營成本（維修費、保潔費、管理系統(tǒng)費等）、人員成本、稅費成本等。

“包租模式的租金成本高，當(dāng)市場遇到一些波動，或者是租金遇到天花板，企業(yè)就沒辦法繼續(xù)享受更大的租金差”，仲量聯(lián)行華東區(qū)研究部董事盛秀秀分析道。

貝殼研究院的數(shù)據(jù)顯示，2019年長租公寓行業(yè)暴雷事件集中發(fā)生后，租賃領(lǐng)域四類融資渠道總額連續(xù)兩年保持下跌趨勢，2021年（截至11月24日）僅約199.3億元，相比最高峰時幾乎腰斬。

“這就是為什么我們一直看好重資產(chǎn)模式。從國際經(jīng)驗來看，像美國和日本這些成熟市場上的長租公寓項目，它們的運營模式大部分也是重資產(chǎn)的持有運營，它不是賺取租金差的概念，而是通過穩(wěn)定的現(xiàn)金流回報來支撐長期運營”，盛秀秀續(xù)稱。

碧桂園旗下的住房租賃品牌碧家國際社區(qū)內(nèi)部人士告訴時代財經(jīng)，未來租賃市場容量巨大，足以容納多渠道房源獲取、多業(yè)態(tài)經(jīng)營、多模式發(fā)展，但就碧家國際社區(qū)而言，“我們會把自持比例上調(diào)至30％以上，在北京、上海這類一二線城市和住建部指定的12個租賃試點城市，輕重并舉，在重資產(chǎn)自持、委托管理、股權(quán)合作方面進行動態(tài)調(diào)整”。

政策背書，租賃行業(yè)進入快速發(fā)展期

不過，盛秀秀指出，重資產(chǎn)模式則需要考慮持有資產(chǎn)的成本，“住宅、酒店和商辦用地太貴，不可能拿去做長租公寓，這就是為什么國家探索租賃用地，只能是成本比較低的土地，企業(yè)的建設(shè)成本和運營成本才會比較低，這樣才能有利潤空間”。

“加快培育和發(fā)展住房租賃市場”被列入了“十四五”規(guī)劃，作為“十四五”規(guī)劃開局之年的2021年，住房租賃行業(yè)支持性政策密集出臺，其中最為重要的文件是《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》，明確了保障性租賃住房基礎(chǔ)制度和支持政策。

諸多政策從商業(yè)閉環(huán)“投、融、建、管、退”的各個環(huán)節(jié)出發(fā)，引導(dǎo)和鼓勵行業(yè)向健康發(fā)展。根據(jù)ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院的報告，從政策內(nèi)容看，在投融資環(huán)節(jié)，鼓勵多元化融資渠道的參與；在開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)，一方面強調(diào)對土地資源和非改租項目給予相應(yīng)的政策傾斜，另一方面給予行業(yè)實際的財政補貼；而在運營環(huán)節(jié)，除了給予財政補貼，還切實減免增值稅、房產(chǎn)稅等相應(yīng)稅費，旨在緩解企業(yè)的運營稅賦壓力；而在退出環(huán)節(jié)，則鼓勵行業(yè)對于公募REITs等創(chuàng)新金融工具的應(yīng)用和探索。

2021年7月，國家發(fā)改委明確基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）的試點行業(yè)，將包括保障性租賃住房，業(yè)內(nèi)認為這是具有里程碑意義的探索。“土地相關(guān)政策對行業(yè)而言是一個很大的推動，REITs也是。如果大家都做重資產(chǎn)，哪來那么多錢？重資產(chǎn)模式的資金投入量非常大，所以一定得有退出的機制和渠道，企業(yè)才能繼續(xù)擴大規(guī)模”，盛秀秀表示。

盡管在這一年，住房租賃行業(yè)的政策更多地向保障性租賃住房傾斜，從結(jié)果來看，國有企業(yè)在住房租賃行業(yè)的市場占比得到較大提升，但盛秀秀不認為這將擠壓市場化住房租賃企業(yè)的生存空間。

以龍湖冠寓為例，迄今為止，其已與北京、上海、廣州、深圳、成都、杭州、重慶、武漢、南京、合肥、長沙、青島等多個重點城市政府及相關(guān)企事業(yè)單位合作，協(xié)助當(dāng)?shù)卣P活存量資產(chǎn)，落地數(shù)個住房租賃項目。就人才住房項目而言，龍湖冠寓已在10余個重點城市，合作落地40余個項目，提供超2萬套人才住房。

“國家對住房租賃行業(yè)的發(fā)展肯定是有先后順序的，短期而言優(yōu)先扶持保障性租賃住房，因為大都市流動人口的居住問題急需解決。未來整體而言，國家都在支持租賃住房，所以對于市場化運作的租賃住房企業(yè)來說，也可以受到政府相關(guān)政策的溢出效應(yīng)的支持”，盛秀秀分析道。

她指出，“隨著國企慢慢地進入賽道，更多的品牌會成立，而且之前做得好的品牌也逐漸探索出適合自己的經(jīng)營路線，所以它們會繼續(xù)擴張，再加上政策的出臺會使這個行業(yè)朝著規(guī)范化的方向發(fā)展，這就是為什么行業(yè)在出現(xiàn)爆雷事件后，又進入了快速發(fā)展期。”

國企方面，根據(jù)ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院，2021年34％的頭部品牌為國有企業(yè)，這一數(shù)字比2019年上升了9個百分點，此外國企性質(zhì)的運營商管理租賃住房規(guī)模占比達到10.2％，而2019年這一數(shù)字為3.8％，國企運營商的管理規(guī)模實現(xiàn)了近3倍的增長。

頭部品牌方面，經(jīng)仲量聯(lián)行統(tǒng)計，十家市場頭部長租公寓品牌的存量房源總數(shù)已從2018底年的35.6萬套增長至2020年底的73萬套，數(shù)量將近翻番，而這些存量主要分布在一線及1.5線城市中，另部分開發(fā)商及品牌2020年年報顯示，這些品牌開業(yè)6月以上門店的平均入住率高達89％-95％。