別再愁租房了！政府工作報告再提“長租房

地產中國  2022/03/10

“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，探索新的發展模式，堅持租購并舉，加快發展長租房市場，推進保障性住房建設，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求。”在3月5日的《政府工作報告》中，住房租賃市場再度被點名。

于行業而言，這又是一次強有力的背書。根據貝殼研究院的數據，2021年主營業務為房地產業，經營范圍涵蓋“住房租賃”，實際經營的住房租賃企業已達2萬家左右。其中，2020年成立的企業占比將近3成，2021年更是高達5成。

也是在這兩年間，租賃市場上的房間規模實現了翻番。ICCRA住房租賃產業研究院的數據顯示，截至2021年11月30日，十個重點城市長期監測的機構化運營的集中式租賃住房項目達到1794個，房間數量共計45.62萬套，與2019年相比增幅達到122.9％。

“行業進入了調整期，但我們看到的情況是什么？是2020年一季度之后疫情得到控制，長租公寓市場需求的迅速恢復。其實，從側面可以看出這個行業有著相當大的韌性。在政策扶持、需求釋放，以及供應優化的多重作用下，中國長租公寓市場正在快速成長”，仲量聯行華東區研究部董事盛秀秀表示。

時代財經了解到，2021年，住房租賃行業在迎來嚴格監管的同時，也獲得了土地供給、稅收優惠和金融創新等多方面的政策支持，政策從商業閉環“投、融、建、管、退”的各個環節出發，引導和鼓勵行業向健康發展。對企業而言，做長租公寓也變得是一門可以算得過賬來的生意。

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行業洗牌后，重資產模式漸成主流

“長租房”則是指市場化的機構類租賃住房，盡管這個概念首次出現于2021年的政府工作報告，但業內普遍將其等同于過去幾年廣為人知的“長租公寓”。

住房租賃原是一個古老、原始且低調的行業，但人口流動性的增強、大城市的房價和購房限制合力刺激出更為強勁的租房需求。與此同時，成長環境的改善使得年輕人對居住環境有了更加多元化和高品質的訴求，住房租賃行業走到了十字路口。

2012年，在新派公寓獲得賽富基金5000萬元天使輪融資后，“長租公寓”作為住房租賃行業的新生概念逐漸得到市場和資本的關注。實際上，無論是曇花一現，還是持續經營的品牌，大多成立于2012年之后，包括友客公寓、巢客公寓、蛋殼公寓、自如寓、冠寓和碧家等。

不過，長租公寓的第一次爆發則始于2016年。時代財經了解到，2016年發布的“十三五”規劃首次提出建立購租并舉的住房制度，積極發展住房租賃市場，鼓勵自然人和各類機構投資者購買庫存商品房，擴大租賃市場房源，鼓勵發展以住房租賃為主營業務的專業化企業。

很快，房產經紀機構、開發商、酒店集團和創業公司等紛紛入局長租公寓領域，同時，在資本的助推下，長租公寓行業迎來了野蠻生長，并在2019年達到峰值。根據貝殼研究院的不完全統計，2019年，租賃領域四類融資渠道總額達到384億元，包括股權融資、公司債、資產證券化和信托。

時代財經了解到，長租公寓的盈利模式主要包括三種，即重資產的持有運營模式、輕資產的包租模式和托管模式。在這一時期，許多長租公寓品牌選擇通過包租模式在短時間內吸收房源，從而占領市場。

包租模式的盈利結構主要是改造后房間數量增多而形成的空間差、包租租期內房租上漲的時間價值差、業主免租期和綜合服務費、租后服務收入；而從成本結構來看，除了支付給業主的租金，還包括裝修配置成本、營銷推廣成本、房屋運營成本（維修費、保潔費、管理系統費等）、人員成本、稅費成本等。

“包租模式的租金成本高，當市場遇到一些波動，或者是租金遇到天花板，企業就沒辦法繼續享受更大的租金差”，仲量聯行華東區研究部董事盛秀秀分析道。

貝殼研究院的數據顯示，2019年長租公寓行業暴雷事件集中發生后，租賃領域四類融資渠道總額連續兩年保持下跌趨勢，2021年（截至11月24日）僅約199.3億元，相比最高峰時幾乎腰斬。

“這就是為什么我們一直看好重資產模式。從國際經驗來看，像美國和日本這些成熟市場上的長租公寓項目，它們的運營模式大部分也是重資產的持有運營，它不是賺取租金差的概念，而是通過穩定的現金流回報來支撐長期運營”，盛秀秀續稱。

碧桂園旗下的住房租賃品牌碧家國際社區內部人士告訴時代財經，未來租賃市場容量巨大，足以容納多渠道房源獲取、多業態經營、多模式發展，但就碧家國際社區而言，“我們會把自持比例上調至30％以上，在北京、上海這類一二線城市和住建部指定的12個租賃試點城市，輕重并舉，在重資產自持、委托管理、股權合作方面進行動態調整”。

政策背書，租賃行業進入快速發展期

不過，盛秀秀指出，重資產模式則需要考慮持有資產的成本，“住宅、酒店和商辦用地太貴，不可能拿去做長租公寓，這就是為什么國家探索租賃用地，只能是成本比較低的土地，企業的建設成本和運營成本才會比較低，這樣才能有利潤空間”。

“加快培育和發展住房租賃市場”被列入了“十四五”規劃，作為“十四五”規劃開局之年的2021年，住房租賃行業支持性政策密集出臺，其中最為重要的文件是《關于加快發展保障性租賃住房的意見》，明確了保障性租賃住房基礎制度和支持政策。

諸多政策從商業閉環“投、融、建、管、退”的各個環節出發，引導和鼓勵行業向健康發展。根據ICCRA住房租賃產業研究院的報告，從政策內容看，在投融資環節，鼓勵多元化融資渠道的參與；在開發建設環節，一方面強調對土地資源和非改租項目給予相應的政策傾斜，另一方面給予行業實際的財政補貼；而在運營環節，除了給予財政補貼，還切實減免增值稅、房產稅等相應稅費，旨在緩解企業的運營稅賦壓力；而在退出環節，則鼓勵行業對于公募REITs等創新金融工具的應用和探索。

2021年7月，國家發改委明確基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）的試點行業，將包括保障性租賃住房，業內認為這是具有里程碑意義的探索。“土地相關政策對行業而言是一個很大的推動，REITs也是。如果大家都做重資產，哪來那么多錢？重資產模式的資金投入量非常大，所以一定得有退出的機制和渠道，企業才能繼續擴大規模”，盛秀秀表示。

盡管在這一年，住房租賃行業的政策更多地向保障性租賃住房傾斜，從結果來看，國有企業在住房租賃行業的市場占比得到較大提升，但盛秀秀不認為這將擠壓市場化住房租賃企業的生存空間。

以龍湖冠寓為例，迄今為止，其已與北京、上海、廣州、深圳、成都、杭州、重慶、武漢、南京、合肥、長沙、青島等多個重點城市政府及相關企事業單位合作，協助當地政府盤活存量資產，落地數個住房租賃項目。就人才住房項目而言，龍湖冠寓已在10余個重點城市，合作落地40余個項目，提供超2萬套人才住房。

“國家對住房租賃行業的發展肯定是有先后順序的，短期而言優先扶持保障性租賃住房，因為大都市流動人口的居住問題急需解決。未來整體而言，國家都在支持租賃住房，所以對于市場化運作的租賃住房企業來說，也可以受到政府相關政策的溢出效應的支持”，盛秀秀分析道。

她指出，“隨著國企慢慢地進入賽道，更多的品牌會成立，而且之前做得好的品牌也逐漸探索出適合自己的經營路線，所以它們會繼續擴張，再加上政策的出臺會使這個行業朝著規范化的方向發展，這就是為什么行業在出現爆雷事件后，又進入了快速發展期。”

國企方面，根據ICCRA住房租賃產業研究院，2021年34％的頭部品牌為國有企業，這一數字比2019年上升了9個百分點，此外國企性質的運營商管理租賃住房規模占比達到10.2％，而2019年這一數字為3.8％，國企運營商的管理規模實現了近3倍的增長。

頭部品牌方面，經仲量聯行統計，十家市場頭部長租公寓品牌的存量房源總數已從2018底年的35.6萬套增長至2020年底的73萬套，數量將近翻番，而這些存量主要分布在一線及1.5線城市中，另部分開發商及品牌2020年年報顯示，這些品牌開業6月以上門店的平均入住率高達89％-95％。