商品房預(yù)售許可證 你真的弄懂了嗎

山西房地產(chǎn)門戶網(wǎng)  2017/06/05

　　4、預(yù)售款須入專用帳戶

　　在預(yù)售許可證上，有預(yù)售款專用帳戶一項(xiàng)，這一專用帳戶作用大。發(fā)展商所得到的預(yù)售款項(xiàng)必須存入此專用帳戶。這一帳戶上的資金由國土房產(chǎn)局，從而保證預(yù)售款不被發(fā)展商挪作他用，只用于此預(yù)售項(xiàng)目的建設(shè)。因此，買家在買房時(shí)，購樓款必須存入此專用帳戶，如果發(fā)展商給買家提供的帳戶不是此專用帳戶，那該發(fā)展商就有把資金挪作他用的嫌疑，樓盤也就有了爛尾的風(fēng)險(xiǎn)。

　　由于開發(fā)商使用專用帳戶里的預(yù)售款是要先向政府部分申請，開發(fā)商借口這樣太麻煩，通常都會(huì)多設(shè)置一個(gè)帳號(hào)讓買家交錢，這個(gè)帳號(hào)通常就不是專用帳戶，其中只有一部分預(yù)售款在專用帳戶里，大部分預(yù)售資金在自已的帳戶里，當(dāng)然開發(fā)商不一定就會(huì)把資金挪作他用，但買家為了所買的房子萬無一失，完全有必要要求把樓款交到預(yù)售證上的專用帳戶里。

　　5、有效期

　　《商品房預(yù)售許可證》里規(guī)定了土地使用權(quán)出讓年限從XX年XX月XX日起計(jì)算，住宅用地70年，商業(yè)用地40年，工業(yè)用地50年，其他用地50年。很多買家往往忽略了土地使用權(quán)出讓年限，因?yàn)橛械耐恋厥褂脵?quán)是經(jīng)過了多手轉(zhuǎn)讓的，其土地使用權(quán)出讓年限是從幾年前就開始計(jì)算的，雖然這些房屋剛剛才建起發(fā)售，但其使用年限卻已經(jīng)少了好幾年，無形中其價(jià)值也打了折扣。

　　《商品房預(yù)售許可證》上還標(biāo)有有效期。一般來說，這個(gè)有效期為一年，過期無效。買家購房時(shí)要留意許可證是否過期。購買了過期許可證的房子，其合法權(quán)益也得不到保護(hù)。

　　6、商品房買賣合同號(hào)

　　發(fā)證機(jī)關(guān)會(huì)在《商品房預(yù)售許可證》正證上注明商品房買賣合同號(hào)從XX號(hào)到XX號(hào)是該預(yù)售許可證的合法合同。例如該預(yù)售許可證允許預(yù)售1000套房子，發(fā)證機(jī)關(guān)只會(huì)給發(fā)展商1001套商品房買賣合同，并且都標(biāo)上了編號(hào)，只有在這些編號(hào)內(nèi)的合同，國土房管局才給予合同鑒證。因此買家在簽證商品房買賣合同時(shí)，便可查看其合同編號(hào)是否在預(yù)售許可范圍內(nèi)。

　　有些超面積預(yù)售的發(fā)展商往往會(huì)拿不在規(guī)定編號(hào)內(nèi)的買賣合同給買家簽約，這樣的合同國土房管局是不會(huì)進(jìn)行鑒證的，沒有得到鑒證的合同就拿不到房產(chǎn)證。買家催要房產(chǎn)證的時(shí)候，發(fā)展商會(huì)用各種借口拖延時(shí)間，如說國土房管局的辦事手續(xù)麻煩、工作效率低，所以合同暫時(shí)無法鑒證，其實(shí)發(fā)展商是要等到下一批預(yù)售證到手以后才找借口讓買家重新簽一份合法買賣合同。因此買家在看樓時(shí)，有意有購買該樓盤時(shí)，必須先把其買賣合同編號(hào)范圍抄錄下來，以便簽合同時(shí)進(jìn)行對照。

　　另外，預(yù)售許可證上還有一項(xiàng)編號(hào)是“X房預(yù)字第XX號(hào)”。買家可憑該編號(hào)到國土房管局查詢該項(xiàng)目的情況。

　　7、查詢與投訴

　　在《商品房預(yù)售許可證》上，有“發(fā)證機(jī)關(guān)查詢、投訴電話”一欄，這個(gè)電話是國土房管局里專管此項(xiàng)目具體業(yè)務(wù)人員的電話，買家對此有任何疑問或意見，均可撥打這個(gè)電話，這個(gè)電話能有效、直接地發(fā)展商。