全國性資產(chǎn)管理公司跑步進(jìn)場 “出險(xiǎn)房企”迎來“急救專家”

中國網(wǎng)地產(chǎn)  2022/04/25

全國性AMC（資產(chǎn)管理公司）低調(diào)而迅速地進(jìn)場，或?qū)⒄确科笥谒鹬小?

據(jù)記者梳理，中國信達(dá)、中國東方、中國華融和中國長城4家全國性資產(chǎn)管理公司已經(jīng)先后介入出險(xiǎn)房企的收并購之中，以更廣泛和多元化的方式參與出險(xiǎn)房企的“救治”和重組。

公開信息顯示，包括中國恒大、融創(chuàng)中國、世茂集團(tuán)、中國奧園、佳兆業(yè)等出險(xiǎn)房企均在接觸上述資產(chǎn)管理公司。那么，資產(chǎn)管理公司能否幫助這些房企走出泥潭、獲得重生呢？

迎來政策東風(fēng)，資產(chǎn)管理公司入場

目前，我國有5家全國性資產(chǎn)管理公司，包括1999年成立的四大資產(chǎn)管理公司，分別為中國華融、中國長城、中國東方、中國信達(dá)，以及2020年3月16日成立的中國銀河資產(chǎn)管理有限責(zé)任公司。

在房地產(chǎn)行業(yè)下行之際，越來越多的房企由于資金鏈緊張而“爆雷”，為了幫助房企快速有效地化解債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，5家全國性資產(chǎn)管理公司在政策支持下帶著重任而來。

今年1月下旬，金融管理部門召集5家全國性資產(chǎn)管理公司開會(huì)，研究資產(chǎn)管理公司按照市場化、法治化原則，參與風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)處置、項(xiàng)目并購及相關(guān)金融中介服務(wù)。

據(jù)公開報(bào)道，監(jiān)管機(jī)構(gòu)鼓勵(lì)資產(chǎn)管理公司從央行編制的11家開發(fā)商名單中挑選資產(chǎn)，這是央行牽頭并于2021年12月中旬獲得國務(wù)院金融委批準(zhǔn)的穩(wěn)定房地產(chǎn)市場計(jì)劃的一部分。如果市場出現(xiàn)更多出險(xiǎn)企業(yè)，央行的11家名單可能會(huì)酌情增加。對名單上的出險(xiǎn)企業(yè)救助遵循屬地原則，所在地政府會(huì)每月兩次向國務(wù)院和央行提交轄區(qū)內(nèi)房企的收并購計(jì)劃。

目前，中國華融、中國長城、中國東方、中國信達(dá)已經(jīng)入場對接出險(xiǎn)房企，而地方資產(chǎn)管理公司也將成為化解地方房企風(fēng)險(xiǎn)的后備軍。

根據(jù)銀保監(jiān)會(huì)官網(wǎng)發(fā)布的《地方資產(chǎn)管理公司名單》顯示，我國目前有地方資產(chǎn)管理公司共59家，包括北京市國通資產(chǎn)管理有限責(zé)任公司、北京資產(chǎn)管理有限公司等。

IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜表示：“資產(chǎn)管理公司屬于重磅出場，因?yàn)樗鼈兂丝梢允軅鶛?quán)人委托或者受讓債權(quán)人的權(quán)益介入出險(xiǎn)房企，以專業(yè)化的處理不良資產(chǎn)的能力和資源來接管出險(xiǎn)房企之外，還可以與出險(xiǎn)房企合作提出整體風(fēng)險(xiǎn)化解方案，比如提供必要的增信來恢復(fù)房企流動(dòng)性或者注入必要的資金來盤活休克資產(chǎn)等。”

克而瑞機(jī)構(gòu)分析認(rèn)為，目前，“不良資產(chǎn)處置、重組、再開發(fā)”模式是房企與資產(chǎn)管理公司合作的主流模式，在該模式下，資產(chǎn)管理公司負(fù)責(zé)不良資產(chǎn)的處置和重組，而房企作為重組方負(fù)責(zé)再開發(fā)和運(yùn)營。

并購債券先行，地方政府牽線

中國信達(dá)是最早介入龍頭房企中國恒大的債務(wù)化解之中。去年12月，中國恒大宣布，設(shè)立風(fēng)險(xiǎn)化解委員會(huì)，包括中國信達(dá)副總裁趙立民等人士加入。今年1月23日，中國信達(dá)（香港）控股有限公司董事長梁森林獲任為中國恒大非執(zhí)行董事；3月22日，中國恒大宣布，將于7月底前提出債務(wù)重組方案。

據(jù)中國信達(dá)發(fā)布的年報(bào)顯示，去年，其房地產(chǎn)類收購重組不良資產(chǎn)金額約625.12億元。而對于出險(xiǎn)房企的紓困，中國信達(dá)的管理層也表示，將主要圍繞項(xiàng)目和資產(chǎn)并購重組以及對流動(dòng)性困難房企紓困兩個(gè)方面開展工作。

2月，融創(chuàng)中國與中國信達(dá)開展合作。據(jù)公開消息，融創(chuàng)中國擬將北京泛海國際項(xiàng)目1號(hào)地塊及上海董家渡兩個(gè)重磅級項(xiàng)目出售給中國信達(dá)，資金均達(dá)百億元級別。

4月，中國信達(dá)還與陜建地產(chǎn)集團(tuán)簽署合作備忘錄，雙方將共同設(shè)立總規(guī)模不超過100億元的并購重整基金，發(fā)揮各自優(yōu)勢，以市場為導(dǎo)向，積極圍繞危困房企并購開展合作。

除了中國信達(dá)外，2月，中國東方率先發(fā)行不超過100億元金融債券，募集資金專門用于對重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)化解及處置等工作。

3月13日，中國長城也獲批發(fā)行100億元金融債券，期限3年期，票面利率為3.30%，募集資金也將主要用于重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)化解及處置等工作。

4月2日，中國長城與招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司、佳兆業(yè)集團(tuán)控股有限公司簽署《戰(zhàn)略合作協(xié)議》。根據(jù)協(xié)議，三方將在城市更新、房地產(chǎn)項(xiàng)目盤活、不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值重塑等領(lǐng)域開展合作，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢互補(bǔ)、互利共贏、共同發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)。

同時(shí)，中國長城還與中交集團(tuán)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議。雙方約定，將通過市場化的方式，在國企改革重組、房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)化解、“兩非兩資”剝離處置、不良資產(chǎn)盤活等領(lǐng)域開展合作，充分發(fā)揮各方的優(yōu)勢，共同推進(jìn)合作，達(dá)到互利共贏的目標(biāo)。

值得關(guān)注的是，此次全國性資產(chǎn)管理公司的快速進(jìn)場也源于地方政府的牽線搭橋。例如，在地方政府的牽線下，包括中國華融、中國長城、中國東方、中國信達(dá)四家國有資產(chǎn)管理公司均與出險(xiǎn)房企中國奧園洽談，如果進(jìn)展較為順利，預(yù)計(jì)其位于福州、成都、珠海等一批項(xiàng)目將有望率先獲得四大資產(chǎn)管理公司一對一的紓困合作。

資產(chǎn)管理公司能否拯救出險(xiǎn)房企？

那么，資產(chǎn)管理公司的介入能否幫助出險(xiǎn)房企走出泥潭獲得重生呢？對此，柏文喜表示：“資產(chǎn)管理公司能否成功拯救出險(xiǎn)房企，一方面要看房企自身的資產(chǎn)質(zhì)量和流動(dòng)性缺口，另一方面要看出險(xiǎn)房企自身的意愿與配合程度，因?yàn)橐恍┻€有重整希望并能夠主導(dǎo)自身重整的出險(xiǎn)房企未必會(huì)讓資產(chǎn)管理公司深度介入。”

“目前，大部分出險(xiǎn)房企都沒有進(jìn)入破產(chǎn)清算階段，都只是讓資產(chǎn)管理公司提供技術(shù)支持和資源匹配，還是由房企自身在主導(dǎo)。如果進(jìn)入資產(chǎn)管理公司主導(dǎo)階段，這些企業(yè)就是進(jìn)入破產(chǎn)清算程序了，也就是料理后事而非拯救了。”柏文喜如是說。