央行釋放重磅利好，樓市因城施策降首付、降利率都在路上！

地產中國  2022/04/19

4月18日，央行、外匯局印發《關于做好疫情防控和經濟社會發展金融服務的通知》，從支持受困主體紓困、暢通國民經濟循環、促進外貿出口發展三個方面，提出加強金融服務、加大支持實體經濟力度的23條政策舉措。其中關于房地產行業的主要內容如下：

“（四）提高對重點地區和受困人群的金融服務質效。……金融機構要及時優化信貸政策，區分還款能力和還款意愿，區分受疫情影響的短期還款能力和中長期還款能力，對其存續個人住房等貸款，靈活采取合理延后還款時間、延長貸款期限、延遲還本等方式調整還款計劃予以支持。……。

（十三）完善住房領域金融服務。要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，圍繞“穩地價、穩房價、穩預期”目標，因城施策實施好差別化住房信貸政策，合理確定轄區內商業性個人住房貸款的最低首付款比例、最低貸款利率要求，更好滿足購房者合理住房需求，促進當地房地產市場平穩健康發展。

金融機構要區分項目風險與企業集團風險，加大對優質項目的支持力度，不盲目抽貸、斷貸、壓貸，不搞“一刀切”，保持房地產開發貸款平穩有序投放。商業銀行、金融資產管理公司等要做好重點房地產企業風險處置項目并購金融服務，穩妥有序開展并購貸款業務，加大并購債券融資支持力度，積極提供兼并收購財務顧問服務。

金融機構要在風險可控基礎上，適度加大流動性貸款等支持力度，滿足建筑企業合理融資需求，不盲目抽貸、斷貸、壓貸，保持建筑企業融資連續穩定。”

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【中指解讀】

1、因城施策是當前政策主線，多地有望繼續下調首付比例和房貸利率

2022年以來，房地產市場延續低溫態勢，供求兩端均弱，購房者置業信心尚未實質修復，市場成交規模降幅明顯，房企投資意愿不足。為促進房地產市場平穩健康發展，今年以來，中央多次強調“滿足購房者的合理住房需求”，各地積極落實“因城施策”穩市場、穩預期。

根據中指監測，截至目前，今年全國已有超70城出臺房地產政策百余條，主要涉及放松限購政策、降低首付比例、發放購房補貼、取消限售、為房企提供資金支持等方面。其中鄭州、蘭州、重慶、溫州、南寧、菏澤、佛山、贛州等城市優化調整限貸政策，部分城市下調個人商業貸款首套或二套首付比例；另有多個城市下調房貸利率，4月14日，央行鄒瀾司長回答記者提問時曾指出，“3月份以來，由于市場需求減弱，全國已經有一百多個城市的銀行根據市場變化和自身經營情況，自主下調了房貸利率，平均幅度在20個到60個基點不等。”

此次《通知》明確提出“因城施策實施好差別化住房信貸政策，合理確定轄區內商業性個人住房貸款的最低首付款比例、最低貸款利率要求，更好滿足購房者合理住房需求”，預計接下來將有更多城市下調商貸首付比例和房貸利率，優化“認房認貸”標準，多數城市的首套房貸利率有望降至基準線4.6%，二套降至5.2%，通過降利率實現降低購房者置業成本，釋放購房需求，對房地產行業產生實質性利好。

另外，近期多地疫情反復，部分居民收入受到短期影響，《通知》提出“靈活采取合理延后還款時間、延長貸款期限、延遲還本等方式調整還款計劃予以支持”，該措施是對居民的實質性紓困，有利于穩定當前市場預期。

2、金融機構區分項目風險與企業集團風險，不搞“一刀切”，有利于優質項目得到合理資金支持

根據中指監測，截至2022年3月31日，房企待償債券余額共計26452.2億元；一年內到期的債券合計6888.7億元，其中信用債余額3305.7億元，海外債余額3583.0億元，房企仍處償債高峰期。根據最新數據，2022年1-3月，房地產開發企業到位資金3.8萬億元，同比下降19.6%，為歷史最大降幅，其中國內貸款降幅超20%，企業資金壓力不減。

圖：2022年1-3月房企到位資金及各分項同比增速

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數據來源：國家統計局，中指數據CREIS（點擊試用）

《通知》明確提出“金融機構要區分項目風險與企業集團風險，加大對優質項目的支持力度，不盲目抽貸、斷貸、壓貸，不搞“一刀切”，保持房地產開發貸款平穩有序投放”。去年以來，在部分房企風險顯性化后，金融機構出現了應激反應，“避險”情緒上升，企業主體一旦出現違約情況，所有項目融資都會受到影響，誤傷了房企部分優質項目的合理融資需求，進一步加劇了企業的流動性風險。此次特別提出“金融機構要區分項目風險與企業集團風險”，有利于部分出險企業的優質項目得到合理資金支持。

一般而言，優質的地產項目多分布在一二線和強三線等熱點城市，債務結構清晰合理且具有良好的回款能力，此類項目未來資金支持力度或將加大，從而帶動企業資金面得到改善。

3、并購債融資加快推進，加速出險企業出清

根據中指監測，今年以來，已有多家房企發行并購債，直接融資超100億元，發行主體以國央企為主。同時，多家房企與銀行簽訂戰略合作協議或備忘錄，獲得并購融資貸款額度。此外，多家銀行及資管公司以發行并購債的方式募集資金。

本次《通知》明確提出“商業銀行、金融資產管理公司等要做好重點房地產企業風險處置項目并購金融服務，穩妥有序開展并購貸款業務，加大并購債券融資支持力度，積極提供兼并收購財務顧問服務。”未來加大并購債融資支持力度，有利于加快債務違約的房企風險出清。

但需要注意的是，在行業調整階段，房企對收并購整體持審慎態度，目前房企并購債資金也多用于合作項目。當下，房企對“自身安全”要求較高，對于標的物選擇及出手時機更加謹慎。