房企打出優(yōu)惠牌回籠：節(jié)流不足以解決產(chǎn)品兌付缺口

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)頻道  2020/02/18

“以往我們遇到這種狀況，心里一點(diǎn)都不慌，因?yàn)槿谫Y部門(mén)會(huì)尋找第三方理財(cái)機(jī)構(gòu)發(fā)行產(chǎn)品融資進(jìn)行墊付。”這位財(cái)務(wù)總監(jiān)稱，但這場(chǎng)疫情同樣導(dǎo)致多數(shù)第三方理財(cái)機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)停滯且自身難保，原有的解決方案早已不再可行。

房企融資鏈大考

數(shù)據(jù)顯示，2020年1月，房地產(chǎn)企業(yè)境外發(fā)行美元債激增至165億美元，再度超過(guò)2019年1月111億美元的歷史月度峰值。

根據(jù)穆迪數(shù)據(jù)，2019年，房地產(chǎn)企業(yè)境外債券發(fā)行達(dá)總額693億美元的歷史高點(diǎn)，較上一年度的490億美元高出41.3%。與之對(duì)應(yīng)，境內(nèi)債券總額1579億元人民幣(225億美元)，較上一年度的2163億元(322億美元)下降27%。

不過(guò)，多個(gè)研究機(jī)構(gòu)指出，受疫情拖累，住宅銷(xiāo)售額可能面臨收縮風(fēng)險(xiǎn)。

為了應(yīng)對(duì)新冠肺炎疫情沖擊，越來(lái)越多房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)啟自救措施。

恒大集團(tuán)近日發(fā)布了全國(guó)各地樓盤(pán)特大優(yōu)惠的通知，從2月18日到2月底期間，恒大全國(guó)在售樓盤(pán)住宅將采取7.5折優(yōu)惠。

不只是恒大，碧桂園、華夏幸福、旭輝控股等大型房企也紛紛推出線上售樓、購(gòu)房?jī)?yōu)惠等措施，根據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道了解，加快資金回籠是其主因。

“若再不加速資金回籠，多數(shù)房地產(chǎn)公司都將很快遭遇現(xiàn)金流吃緊狀況，引發(fā)大量房地產(chǎn)信托理財(cái)產(chǎn)品兌付違約。”一家華東地區(qū)大型房企財(cái)務(wù)總監(jiān)直言。整個(gè)春節(jié)期間，由于售樓處關(guān)門(mén)與部分樓盤(pán)預(yù)售證發(fā)放延后，他所在的房企銷(xiāo)售收入同比下滑逾95%，若這種狀況延續(xù)到3月底，資金流預(yù)計(jì)將捉襟見(jiàn)肘，無(wú)力兌付5月到期的多款信托產(chǎn)品本金利息。

第一太平戴維斯深圳投資部主管吳睿表示，若疫情持續(xù)時(shí)間較長(zhǎng)，導(dǎo)致房企銷(xiāo)售持續(xù)低迷時(shí)間與年度債務(wù)到期高峰相重合，勢(shì)必形成負(fù)面疊加效應(yīng)——不少中小型房企資金鏈遭遇斷裂風(fēng)險(xiǎn)。

“現(xiàn)在我們內(nèi)部已啟動(dòng)多項(xiàng)節(jié)流措施，包括高管降薪50%，部分員工輪流無(wú)薪休假等。”上述華東地區(qū)大型房企財(cái)務(wù)總監(jiān)透露，但他擔(dān)心，面對(duì)5月需要兌付的逾20億信托產(chǎn)品本金利息，這些節(jié)流措施顯得杯水車(chē)薪。目前公司高層已要求融資部門(mén)想盡辦法四處尋找過(guò)橋資金，但以往過(guò)橋資金提供商——第三方理財(cái)機(jī)構(gòu)也遭遇業(yè)務(wù)停滯而無(wú)力籌資。

“即便部分投資機(jī)構(gòu)愿提供過(guò)橋資金，但要求附加房地產(chǎn)公司優(yōu)質(zhì)核心資產(chǎn)的折價(jià)購(gòu)買(mǎi)權(quán)，被公司高層一口回絕。”他透露，目前只能寄希望這場(chǎng)疫情早點(diǎn)結(jié)束令房產(chǎn)銷(xiāo)售回款迅速恢復(fù)，否則房地產(chǎn)公司的資金坎將難以邁過(guò)。

節(jié)流不足以解決產(chǎn)品兌付缺口

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，對(duì)多數(shù)房企而言，若疫情能在2月份得到有效緩解，企業(yè)的資金鏈壓力相對(duì)可控，一旦疫情蔓延到3月份，不少房地產(chǎn)企業(yè)的到期債務(wù)將井噴，在當(dāng)前銷(xiāo)售現(xiàn)金流銳減的情況下，很多房企可能堅(jiān)持不了2個(gè)月。

上述華東地區(qū)大型房企財(cái)務(wù)總監(jiān)對(duì)此感同身受。受疫情影響，盡管春節(jié)期間企業(yè)銷(xiāo)售收入同比驟降逾95%，但各項(xiàng)運(yùn)營(yíng)開(kāi)支并沒(méi)有因此縮減。近日，他向公司董事會(huì)遞交了一份財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)報(bào)告，坦言若上述狀況持續(xù)，公司現(xiàn)有現(xiàn)金流將撐不過(guò)5月份，且由于春節(jié)期間銷(xiāo)售收入驟降，目前公司難以兌付5月到期的多款信托產(chǎn)品本息。

“以往，1-2月的房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入要占到公司全年銷(xiāo)售額的10%左右，因此公司都會(huì)用這筆銷(xiāo)售回款兌付未來(lái)幾個(gè)月到期的信托理財(cái)產(chǎn)品本息，現(xiàn)在銷(xiāo)售收入沒(méi)了著落，相應(yīng)產(chǎn)品兌付也變得困難重重。”前述華東地區(qū)大型房企財(cái)務(wù)總監(jiān)直言，因此，公司高層迅速多方面紓解，一方面高層降薪50%等舉措，另一方面則多方尋找過(guò)橋資金，并啟動(dòng)在線銷(xiāo)售優(yōu)惠措施，盡可能多地回籠資金。

而當(dāng)前在線銷(xiāo)售，儼然成為多家房地產(chǎn)公司快速回籠資金應(yīng)對(duì)產(chǎn)品兌付的救命稻草。2月16日，恒大公布的網(wǎng)上銷(xiāo)售數(shù)據(jù)顯示，過(guò)去3個(gè)交易日恒大的在線認(rèn)購(gòu)房屋數(shù)量為4.75萬(wàn)套，涉及恒大全國(guó)600多樓盤(pán)，總價(jià)值達(dá)到約580億元。

多方籌資遭遇困局

對(duì)前述華東地區(qū)大型房企財(cái)務(wù)總監(jiān)而言，目前他最擔(dān)心的是，5月到期的信托產(chǎn)品遭遇違約兌付的幾率正與日俱增。“我們內(nèi)部做了評(píng)估，即便疫情能在2月底得到有效緩解，但樓市恢復(fù)以往成交量可能需要1-2個(gè)月的過(guò)渡期，按照這種銷(xiāo)售回款節(jié)奏，5月信托產(chǎn)品本息兌付款基本很難依靠銷(xiāo)售回款了。”

目前他們正與信托公司協(xié)商，希望后者能說(shuō)服投資者同意延期半年兌付，他們?cè)敢庠诋a(chǎn)品原有利息基礎(chǔ)上，再增加100個(gè)基點(diǎn)作為延期兌付的利息補(bǔ)償。

但他得到的回復(fù)是，部分投資者不愿同意延期兌付方案，且信托公司內(nèi)部也沒(méi)有足夠的閑置資金進(jìn)行墊付。

“以往我們遇到這種狀況，心里一點(diǎn)都不慌，因?yàn)槿谫Y部門(mén)會(huì)尋找第三方理財(cái)機(jī)構(gòu)發(fā)行產(chǎn)品融資進(jìn)行墊付。”這位財(cái)務(wù)總監(jiān)稱，但這場(chǎng)疫情同樣導(dǎo)致多數(shù)第三方理財(cái)機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)停滯且自身難保，原有的解決方案早已不再可行。

他透露，當(dāng)前融資部門(mén)只能四處尋找銀行與券商投行部門(mén)，尋求緊急貸款或發(fā)債融資解決產(chǎn)品兌付的資金缺口。但對(duì)接過(guò)的銀行方面表示，目前能做到的是對(duì)房地產(chǎn)公司不抽貸或貸款本金展期，新增貸款申請(qǐng)受制房地產(chǎn)調(diào)控政策仍然挺難獲批；券商投行部門(mén)也認(rèn)為在“房住不炒”的政策環(huán)境下，房企發(fā)債融資的操作難度依然不小。

“也有多家投資機(jī)構(gòu)表示愿意提供過(guò)橋資金，但條件是他們擁有我們優(yōu)質(zhì)核心資產(chǎn)的折價(jià)購(gòu)買(mǎi)優(yōu)先權(quán)。對(duì)此公司高層覺(jué)得實(shí)際融資代價(jià)抬高，一口回絕了。”上述財(cái)務(wù)總監(jiān)表示，目前唯一的好消息是，通過(guò)公司股東的資源關(guān)系，目前公司一方面可以延后支付部分土地購(gòu)買(mǎi)款與施工款，另一方面得到兩家房地產(chǎn)投資基金的過(guò)橋貸款(年化利率10.5%)支持，令5月信托產(chǎn)品本息兌付款有“著落”。

然而，并不是所有房地產(chǎn)企業(yè)都能如此走運(yùn)。