購房者眾生相：有人“再等等”，而有人“先上車”

世紀經(jīng)濟  2019/10/12

在“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”的明確表態(tài)下，樓市預期已經(jīng)轉變，雖然接下去幾個月，部分房企由于資金面緊張和年底沖刺規(guī)模業(yè)績，會加大推盤力度，打折促銷的現(xiàn)象也會增多，但成交量難以明顯增長，尤其是2018年成交火熱的未調控或弱調控的三四線城市，成交量將面臨較大的下降風險。

“除非有特別優(yōu)惠的盤，否則我覺得可以再等等。”

國慶節(jié)期間看過幾個樓盤之后， 26歲的宋元春(化名)更加堅定了自己的想法。

宋元春來自重慶，在上海某財經(jīng)類院校畢業(yè)后，回到重慶從事保險行業(yè)。已經(jīng)與女友進入談婚論嫁階段的他，面臨購置婚房的難題，他判斷重慶樓市仍有下行空間，準備明年上半年再看。

國慶節(jié)期間，21世紀經(jīng)濟報道記者與多位購房者交流發(fā)現(xiàn)，從北京2016年“930”調控開始，經(jīng)過兩年多一輪嚴過一輪的調控，房價真的跌了嗎？現(xiàn)在是買房的最佳時點嗎？再等等還是先上車？不少剛需用戶心里打起算盤。

中央提出“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”，讓多年不見的“要不要再等等”成為許多剛需購房者近期的口頭禪，他們似乎認為樓市還有低點未至。而另一些人則覺得低點已至，在北京，一些優(yōu)質項目出現(xiàn)“日光”，同時也有等不及的購房者開始通過共有產(chǎn)權房“上車”，前9月共有產(chǎn)權房成交套數(shù)已經(jīng)是2018年的兩倍。而同時，正值年底房企“沖業(yè)績”關口，要不要降價促銷，也成為不少企業(yè)要考慮的問題。

購房者心態(tài)變了

為什么會覺得要再等等？

宋元春告訴記者，他覺得可以明年再買的原因主要有兩個，一是重慶從2018年開始限售兩年，到2020年將開始有大批二手房供應上市，盡管重慶一直以來都以新房交易為主，但是二手房供應量的增加，顯然會對新房造成擠壓。而他準備在重慶北部的照母山板塊買房，這里是重慶二手房交易量最大的區(qū)域，未來受到的影響可能更大。

第二個原因則與他自己的工作有關。宋元春發(fā)現(xiàn)，近期以來，找他咨詢保險業(yè)務的人員越來越多。在他看來，從資產(chǎn)配置的角度，保險此前并不是重慶投資者的首選，人們的熱情開始從投資房地產(chǎn)向其他方向轉移，說明樓市的熱度已經(jīng)切實下降了。

宋元春分析，一直以住宅用地海量供應聞名的重慶，在這一輪房價上漲后，除非買房自住，暫時看不到房地產(chǎn)的投資價值，還面臨著變現(xiàn)難、出租煩、租金低、傳承變更麻煩且費用較高等諸多問題，因此，他覺得重慶樓市還有調整的空間。

與選擇“再等等”的宋元春不同，在成都工作，與他年紀相仿，同樣面臨著婚房剛需的畢平(化名)，則選擇了在國慶“上車”。

畢平就職于一家創(chuàng)業(yè)公司，戶口落在成都限購政策最嚴格的天府新區(qū)。他在天府新區(qū)即將通車的5號線附近購買了新房，雖然離市區(qū)有接近20公里的距離，但考慮到離單位近、未來解開限購后可能還有升值空間。

在畢平看來，雖然成都在2019年一直有零星的降價傳聞流出，但成都的房價很難有實質性的降價基礎。一方面，成都的房價在二線城市中，一直都不算高。另外一方面，由于父母曾在川西甘孜州工作的原因，畢平知道，甘孜州工作人員退休后在成都買房已經(jīng)成為了潮流，在成都西郊溫江區(qū)的一些樓盤中，甚至有小區(qū)近半住戶都來自甘孜州。

“不僅是甘孜州這樣的四川省內(nèi)地區(qū)，甚至青海、西藏這些高寒地區(qū)居民，在成都買房都是潮流，這與一般省會只是吸納本省住房需求不同，成都樓市的需求面更加寬廣，這在全國都是特例”，畢平說。

對此，有前十房企的分析人士向21世紀經(jīng)濟報道記者表示，雖然具體城市的未來走勢難以提前判斷，但“再等等”這類想法的出現(xiàn)，剛需購房者的心態(tài)不再恐慌，購房者選擇更多，意味著樓市看房時機的到來。

而中原地產(chǎn)首席分析師張大偉則表示，判斷未來市場有三大要素，LPR利率的變化、供應量的變化、房企融資的變化，“整體看，房住不炒下，市場平穩(wěn)是主流。房貸利率波動不會太大”。

張大偉認為，特別是對10月8日新的LPR計算利率方法的關注，使得最近市場觀望情緒濃厚。從全國主要的一二線城市看，目前利率水平相比2019年2季度有輕微波動，但80%以上城市依然維持過去兩年的最低利率。目前所有城市的房貸利率相比2018年四季度，都沒有上行。

市場分化加劇

購房者心態(tài)的變化，也讓市場分化加劇。

根據(jù)易居研究院的數(shù)據(jù)，9月4個一線城市成交面積環(huán)比下降4%，同比下降26%；18個二線城市成交面積環(huán)比持平，同比增長13%；18個三四線城市成交面積環(huán)比增長7%，同比下降2%。

其中8個東部二線城市新建商品住宅成交面積環(huán)比增長6%，同比增長45%；4個中部二線城市新建商品住宅成交面積環(huán)比下降9%，同比增長21%；6個其他地區(qū)的二線城市(東北及西部地區(qū))新建商品住宅成交面積環(huán)比增長4%，同比下降13%。

從漲跌城市個數(shù)看，64個城市環(huán)比上漲，30個城市環(huán)比下跌，6個城市與上月持平。寧波、佛山、廈門等地環(huán)比下降，而濟南、廈門、珠海、廊坊等地同比下降。

“金九”不再，“銀十”開頭的黃金周數(shù)據(jù)則顯示出奇妙的分化現(xiàn)象。根據(jù)易居研究院的數(shù)據(jù)，國慶黃金周期間，北京、杭州、深圳、成都等調控壓抑已久的一二線主要城市，新房成交面積同比均有所回升，其中北京同比上漲11.3%，逐漸恢復到2016年水平。杭州則大漲144%，交易量明顯回升。另外，深圳、成都和蘇州也上漲了80.1%、53.9%和4.5%。不過，需要指出的是，這些城市與調控前的成交量水平相比，仍然處在相對低點。

另一方面，在一些樓市輪動周期相對較晚的城市，比如東莞、佛山、武漢、重慶等地，則在今年國慶黃金周期間出現(xiàn)了明顯的交易量下跌的情況。東莞同比下降30%，佛山則為47%，武漢和重慶則同比下降了32%和11%。

二手房層面，今年國慶黃金周，14個重點城市鏈家二手房成交總量在2018同期的基礎上小幅增加5.7%，略高于2019年前9個月的增幅2.7%。縱向對比其他年份來看，整體市場交易量依舊處在較低水平。

價格方面同樣處于僵持階段。中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，2019年9月，全國100個城市(新建)住宅平均價格為15051元/平方米，環(huán)比上漲0.31%，漲幅較上月收窄0.06個百分點。同期北京、上海等十大城市住宅均價為27219元/平方米，環(huán)比上漲0.34%，漲幅較上月擴大0.09個百分點。

“返鄉(xiāng)置業(yè)熄火，三四線市場降溫，各地市場正在分化，未來城市級別這個概念失效了，一二線和三四線的劃分意義不大，反而是城市圈、城市群會成為房地產(chǎn)投資的熱點”，張大偉表示，所以對于普通人來說，買房首選有學區(qū)有地鐵的住宅，然后是城區(qū)住宅，最后才是郊區(qū)。

成交量增長動力不足

購房者預期發(fā)生變化，市場分化也在加劇，下一步，樓市的周期究竟會有怎樣的走勢？一向作為樓市風向標的北京，或許預示著下一階段的走向。

作為二手交易為主的存量市場，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會主辦的中國房價行情APP顯示，近一個月以來，北京二手房成交均價約為6.46萬元，環(huán)比下降了1.05%。

而從實際情況來看下降空間可能更大。一位北京市朝陽區(qū)的中介經(jīng)紀人告訴記者，他所在的區(qū)域有多個均價在11萬左右的樓盤，房源掛牌后的成交周期正在拉長，房源掛牌價與成交價之間的距離也在拉大。他所在區(qū)域近期很多成交總價8位數(shù)以上的房源，最終成交價都比掛牌價低了10%左右，多的甚至能達到15%。

對此，一位國慶節(jié)期間在北京看了三天房的改善型需求購房者告訴記者，近兩年來，北京的政策對改善型購房控制比較嚴厲，二套房需要80%首付。而首套房剛需能承受的一般都是500萬以下的房子，對于上千萬的改善性需求住房，即使賣掉首套房還有較大的缺口。這相當于打斷了過去北京一直存在的換房鏈條。因此，供需逐漸失衡，整個市場其實已經(jīng)進入買方市場。

實際上，隨著供需矛盾的趨緩，業(yè)主的話語權明顯減弱，與去年同期比，貝殼研究院用房源第一次掛牌價減去最終的成交均價，除以房源第一次掛牌價，計算出一個“業(yè)主妥協(xié)度”的概念，這項數(shù)據(jù)顯示，今年國慶黃金周期間，北京的業(yè)主妥協(xié)度超過12%，杭州接近10%，上海也超過了6%。并且幅度均較去年有所擴大。實際上，在貝殼此項統(tǒng)計的14個核心城市中，有12個城市的業(yè)主妥協(xié)度增大。

而在新房市場上，由于限競房開始在2019年大批上市，以及年底的業(yè)績需要，此前一直堅挺的開發(fā)商，也開始有了“真金白銀”的促銷活動。如金地9月份在北京進行“30天紅盤行動”，推出“百套特價房，萬套品質房”，其中最高優(yōu)惠將達到450萬。

實際上，包括共有產(chǎn)權房等政策性住房，也成為了一些剛需購房者的新選擇，共同影響著樓市的供需變動。

一個有意思的現(xiàn)象是，共有產(chǎn)權房由于買賣限制嚴格，難以滿足未來換房需求，在上市初期并不搶手。隨著房地產(chǎn)調控日趨嚴格，共有產(chǎn)權房在今年迎來了成交爆發(fā)。根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，2019年前9個月，北京完成共有產(chǎn)權房網(wǎng)簽超過1.6萬套，這個數(shù)據(jù)是2018年全年成交量7681套的兩倍以上。

在張大偉看來，北京已經(jīng)形成了1000萬買不限售的商品房住宅、600萬左右買限競房、300萬買共有產(chǎn)權房這樣一個良性的購房梯度消費。

而易居研究院研究員沈昕則認為，2019年1-9月，40城新建住宅成交面積同比微增2%，這主要是一線城市和部分熱點二線城市在今年3、4月出現(xiàn)了小陽春行情，而大部分去年成交火熱的三四線城市則持續(xù)走弱。

在中央“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”的明確表態(tài)下，樓市預期已經(jīng)轉變，雖然接下去幾個月，部分房企由于資金面緊張和年底沖刺規(guī)模業(yè)績，會加大推盤力度，打折促銷的現(xiàn)象也會增多，但成交量難以明顯增長，尤其是2018年成交火熱的未調控或弱調控的三四線城市，成交量將面臨較大的下降風險。