【超值機遇已來】投資的下一個風口,你get到了嗎?

山西房地產門戶網  2020/11/23

在社會整體消費品零售中，隨著移動互聯網和物流的持續發展，以及各大網絡營銷活動的推廣，線上購物已成為我們日常生活中必不可少的部分。

我國線上消費零售額持續增長。2014-2019年，全國線上零售額從27898億元增長至106324億元，線上零售總額雖然持續增長，但是不可否認的是近年來線上高增長時代已過天花板，2014-2019年線上零售增速總體下滑，增速放緩。線上零售無法取代線下實體零售，線下零售占比雖然有所下降，但仍然占比約80%，線下零售整體回暖。

——《2020年中國零售行業分析報告》

△示意圖

據中國互聯網絡信息中心發布的《中國互聯網絡發展狀況統計報告》顯示，截至去年12月，我國網絡購物用戶規模達到9.04億， 但線上市場在社會消費品零售總額中占比仍不足20%。

——《中國互聯網絡發展狀況統計報告》

△示意圖

隨著粗放式的流量獲取時代接近尾聲，成本更低且粘性更高的社區流量成為兵家必爭之地。在中國，小區聚集的人口形態構成了社區小型業態獨有的零售紅利。假設每個小區平均1500戶家庭，（假設每個家庭都是三口之家）兩個小區的總人口就達到了近1萬人，相當于歐美一個小鎮的人口。在歐美國家，一個小鎮即可養活一個大賣場，故而社區居民的消費力不容小覷。

△示意圖

目前市面商鋪上的類型可以概括為三種：

1.大型購物中心，比如新世紀商廈，購物廣場，金潤國際；

2.街邊商鋪，比如船艙街、東大街等；

3.社區商鋪，也就是我們常說的住宅底商。

在這三種商鋪投資類型當中，前景最大，投資風險最小的，應屬社區商鋪。

△示意圖

這一點，從一向嗅覺靈敏的巨頭們紛紛圍獵社區商業，就可以看出。

2016年，阿里巴巴的盒馬生鮮開業，盒馬鮮生憑借著獨特的互聯網驅動，以及線下體驗店的優化模式，在全國各地已經有了122家分店。

2018年底，網易嚴選，首家線下門店在杭州開業，并計劃打造社區店,大規模布局一、二線城市。

京東計劃在全國一至三線城市開設100家“京東幫智慧社區店”,打造中國家庭服務最大入口。

蘇寧小店已經成為全國直營便利店行業第一,服務覆蓋70座城市、20000個社區、6000萬用戶和15000個社群。

那么這些企業巨頭為什么要布局社區商業？

1、市場增量龐大。

2012年國務院規定新建社區商業和綜合服務設施面積占社區總建筑面積的比例不得低于10%，社區商業將迎來黃金發展十年。

2、便捷高頻剛需。

如果說大型購物中心是城市商業的“主動脈”，那么社區商業則像一根根“毛細血管”，深入到各個小單元。“再好的城市購物中心，我們一年能去幾次”？這是一個無比現實的問題。

“因住而商”的特點，決定了社區商業的便利性。社區商業的服務人口一般在5萬人以下，服務半徑在兩公里以內；規模也一般控制在3萬平方米左右。

常被提及的“5-10-15”，是衡量社區商業的基本指標，即實現居民步行5分鐘可到達便利店，步行10分鐘可達到超市和餐飲店，騎車15分鐘可到達購物中心。

△示意圖

社區商鋪的商機，毋庸置疑。

那么，一個好的商鋪，該如何選擇？

首先，社區內要有穩定而高質量的消費客群。

社區商業的主要客戶群體是社區業主，因此，當社區內擁有大量有高消費力的業主時，才有利于社區商業氛圍的形成。而品質更高，入住速度更快的精裝社區，則更能加快消費人群聚集，從而縮短“養鋪”時間。

其次，是項目地段。

任何資產，地段因素都甚為關鍵，區位與交通條件越優越，意味著可以調動的人流也就越多。

最后，則是開發商實力。

開發商實力直接決定社區的品質，有足夠多商業建設和運營經驗的開發商，在商鋪與住宅的配比，也就是商鋪體量，以及產品設計，比如商鋪面積區間、開間進深比設計等方面都更專業。

△示意圖

即將盛啟的辰興頤郡社區商鋪，就是完全滿足上述三個標準的優秀商鋪。

從數量上看，辰興頤郡一期、二期底商數量僅有23席。加之，辰興頤郡一期住宅已交房，二期部分樓棟也將于明年年底交房，辰興頤郡近千余戶高品質家庭提供強大購買力，匯聚上萬+潛在客群，這里的社區商鋪，消費力和消費質量不言而喻。

△示意圖

從地段上看，辰興頤郡是站在太榆中軸線C位的樓盤，距離太原龍城大街驅車約15分鐘左右，這個時間讓很多居住在太原的人都望塵莫及。

△區位圖

同時，辰興頤郡即將推出的商鋪位于小區配套步行街內，這里將來將集餐飲娛樂、文化休閑、新型生活配套等功能體系集聚一身，坐擁繁華，超大人流+潛在客群，這里的社區商鋪，消費力和消費質量不言而喻。

△效果圖

再看看開發商，已擁有近20多年地產開發經驗的辰興發展迄今為止已成功開發18個房地產項目，產品涵蓋高端住宅、聯排別墅、商場、寫字樓等多種物業類型。目前公司年開發規模達100萬平方米，公司總資產規模近百億，現擁有總建筑面積近300萬平方米的土地儲備。

△示意圖

目前，辰興頤郡約49-73㎡臨街商鋪，可變靈動空間，支持社區超市、餐飲娛樂、便利店、寵物醫院等多重業態，身處步行街，周邊商業氛圍濃厚。在實體零售復興的強勢驅動下，社區商業正在成為投資新寵，必然引發新一波的投資熱潮。

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