眾房企1月銷售下滑12%，樓市休眠一季度業績承壓

21世紀經濟頻道  2020/02/07

突如其來的新型冠狀病毒疫情，對房地產行業打擊不小。

2月以來，主流房企相繼公布了1月業績，自1月20日鐘南山透露新冠病毒可以“人傳人”以來，疫情對于樓市的銷售已經顯現。

大部分房企的銷售出現了同比下滑。相較而言，龍頭房企保持了穩健態勢，中小房企受到的沖擊更大。

鑒于目前疫情發展仍未明朗，拐點不知何時而至，房地產銷售、施工、投資等依舊處于“休克”期，給房企2、3月份的業績蒙上了一層陰影。

房地產是高度依賴資金和融資的行業，現金流的平順和暢通至關重要。如今，疫情造成的銷售停擺，影響的正是現金流，一些負債率高企、短期內償債壓力較大的公司，需防范現金流風險。

一季度承壓

春節后，房企陸續發布了1月銷售快報。

龍頭房企率先行動。2月3日，恒大披露1月份銷售情況，其于2020年首月實現合同銷售面積449.8萬平方米，同比增加16%，但銷售金額為405.5億元，同比小幅下降6.07%。

碧桂園比去年同期亦微降。2月4日，碧桂園公布，1月權益合同銷售金額約329.2億元，較2019年1月同比減少0.44%，歸屬公司股東權益的合同銷售建筑面積約379萬平方米，較2019年1月同比減少0.89%。

融創是四巨頭中下滑最多的。1月融創實現合同銷售面積135.8萬平方米，同比降低14.7%；銷售金額186.3億元，同比下降22.2%。

2月5日萬科的成績單也出爐了，1月份萬科實現合同銷售面積333.5萬平方米，合同銷售金額549.1億元，同比漲12.3%，成為四巨頭中唯一上漲的；且就權益銷售而言，萬科成為首月銷售冠軍。

中小房企首月交出的成績單也不盡如意，融信中國、美的置業、當代置業、中南建設等房企銷售額對比上一年同期都有所下滑。

其中僅少數房企有亮眼表現，如寶龍地產銷售同比增長10.4%，禹洲地產同比增長22.8%。

根據克而瑞、億翰智庫數據，百強房企1月銷售同比下滑12%，200強房企則下滑10.2%。

分城市來看，億翰監測的40個城市中，一線城市銷售同比下降15.1%，環比下降39.3%。廣州環比下跌60.3%，跌幅最大。

多數普通二線城市同環比也均下滑，其中青島降幅最大，達到54.6%；三四線城市1月份成交面積483.7萬平米，同比上升4.6%，環比下降23.6%。

億翰智庫指出，1月樓市成交量萎縮主要有兩個原因，一是2019年底房企促銷猛烈，12月銷售基數較大，導致2020年1月環比回落；二是1月原本為傳統的銷售淡季，又加上疫情發生在春節期間，對三四線返鄉置業的需求影響很大。

從目前的動態來看，新型冠狀病毒感染的肺炎并未緩解，許多關鍵節點仍未到來，全國各地的售樓處大部分關閉，1月26日，中國房地產業協會向會員單位并全行業發出號召，暫停售樓處銷售活動，待疫情過后再行恢復。

據CRIC不完全統計，目前已有包含湖南、江西、廣東，武漢、成都、重慶等至少60余個省市下發通知，關閉售樓處。

許多業內人士預計，受疫情影響，2月的房企銷售額將持續低迷，影響會延續至整個一季度。

不過，機會總是留給有準備的人。很多房企已經開始這一年的工作，從銷售、投資、融資、開竣工等層面，重新布排。

他們采取了“云辦公”，居家在線、視頻會議、電話交流等一起上線；銷售也開展了在線賣房，朋友圈幾乎充斥著房企的多個項目在線看房邀約。

一些行業人士仍對今年的樓市表示樂觀。他們認為，疫情只是讓需求延遲而不是消失了。并且，此次疫情也將讓人們重新審視房子品質、物業服務等的重要性，對他們的購房決策產生重要影響。

關注現金流

疫情爆發與1-2月傳統銷售淡季相撞，對房企影響最大的是現金流。

銷售中的定金＋預售款、首付之后的個貸，是房企最重要的資金來源。而現在，這些幾近枯竭。

多地網簽數據顯示，春節以來，房地產銷售只以數十套計。

易居企業集團CEO丁祖昱認為，疫情帶來銷售停滯，對房企影響最大的還是現金流問題。若沒有銷售回款，房企面臨的現金流壓力無疑是非常巨大的，尤其是中小企業，資金面趨緊疊加兼并收購潮來襲，發展前景不容樂觀。

此外，房企還要面對2020年的償債高峰。據克而瑞統計，2020年95家典型房企共有5575億元的債券到期，相比2019年到期債券增長了43%。其中，1月、7月和11月均為償債的高峰，分別需要償債616億元、615億元及662億元。

另據億翰智庫，截至2020年6月30日，房企信用債到期金額為982億元，海外債到期金額約為1226億元。

“疫情爆發之前房企償債能力整體可控，而疫情爆發之后房企資金回籠會有所減慢，因此需特別關注短期流動性問題。”上述機構分析師指出。

受此影響，部分中小房企現金流進一步吃緊。“不能銷售不能開工，但是利息不會少，沒有回款就沒錢還利息，壓力山大。”一些業內人士希望，后續政府會出相應的措施來緩解房企壓力。

21世紀經濟報道記者注意到，龍頭房企已在把握融資活躍的一季度，加緊融資。

恒大在1月16日和21日分別宣布進行四筆美元債融資，籌備發行60億美元債券，利率水平均在11.5%至12%。

碧桂園在1月也宣布發行兩筆美元票據，但其債券的品種為小公募，發行金額達85.38億，募集資金擬用于償還到期或回售公司債券。

此外，深交所1月15日信息顯示，萬科90億公司債及30億住房租賃專項公司債均已通過。

丁祖昱認為，短期內房地產市場行情的變化，和疫情蔓延能否得到有效控制密切相關。如果疫情得不到緩解，樓市仍然會休眠；一旦疫情得以控制或是出現比較大的緩和，那么房地產市場也會慢慢復蘇。

“疫情一旦平穩下來，甚至基本好轉之后，市場會迅速復蘇，成交量層面也會出現一定程度的報復性反彈。”丁祖昱說，考慮到一季度經濟形勢，相信政府也會出臺一些諸如降息、降準等比較大力度的刺激性政策，這些都會對房地產市場產生一定的利好，所以也沒有必要對今年的地產行業過分悲觀。