【科普文】為什么人人談論的綜改區將是太原下一個崛起高地?

山西房地產門戶網 2019/09/11

轉型綜改是習大大為山西發展指明的金光大道。

為加快山西省深化轉型綜改，我省在太原南部建設山西轉型綜合改革示范區。

2010年國務院批準設立山西省國家資源型經濟轉型綜合配套改革試驗區，2016年下半年，著重重提綜改方案，舉全省之力，設立綜改示范區。通過北部、中部、南部產業布局，帶動太原產業轉型及城市發展。

據悉，示范區將作為經濟轉型升級的新動能引擎，著力打造成新體制新機制新政策先行先試的配套改革先導區；戰略性新興產業創新發展高地；對內對外全面開放的綜合平臺；智慧化、低碳化的新型城區；管理規范、廉潔高效的樣板區，為全省域轉型綜改試驗發揮示范引領作用。

示范區由太原都市區內的太原高新技術產業開發區、太原經濟技術開發區、太原武宿綜合保稅區、晉中經濟技術開發區等4個國家級開發區，太原工業園區、山西榆次工業園區、山西科技創新城等3個省級開發區以及山西大學城產業園區，共8個產學研園區整合而成，并向南、向北建立擴展區，總規劃面積約600平方公里。

整合后的示范區從空間上分為3大片區。北部陽曲產業園區，規劃面積約104平方公里。重點布局新材料、節能環保、綠色食品、文化旅游、健康休閑等產業。

中部產業整合區，包括除原太原工業園區外的7個現狀園區，規劃面積約140平方公里。主要是對現有比較成熟的產學研體系以及城市功能進行提檔升級，重點布局大數據、物聯網、電子信息、高端裝備、生物醫藥、綠色食品、文化創意、跨境電子商務、保稅物流、科技研發等產業。

南部瀟河產業園區，規劃面積約343平方公里。是示范區建設的主戰場。重點布局新一代信息技術、先進制造、新能源、新材料、生物醫藥、節能環保等產業。

其中中部產業整合區已形成一定規模，產業帶動影響下，在房地產層面形成綜改區板塊。

在城市轉型發展大趨勢下，綜改區板塊占盡城市發展規劃利好，但目前開發程度卻一般。縱觀太原市新興板塊的發展歷程，不難看出，房地產開發的強度是一個板塊能否真正“騰飛”的重要因素：

城市在2015-2019年快速發展期間，已形成多個重點板塊，未來在繼續南移過程中，綜改區將成為城市又一個熱點板塊。我們從城市發展、板塊規劃、開發程度三方面進行分析。

城市發展

在城市南移的背景下，城市熱點區域由親賢街、長風街向龍城大街、晉陽湖不斷南移，隨著大太原都市圈的不斷擴張，還將繼續南移至綜改區、榆次區、清徐等地，相比較而言，綜改區是連接主城以及南部瀟河產業園區的關鍵性節點區域，發展的緊迫性逐漸加劇。

板塊規劃

01 產業

目前綜改區板塊內主要有唐槐產業園區、瀟河產業園區太原起步區。唐槐產業園區是整個綜改區中經濟發展和產業聚集度最高的區域，已經成為綜改區產業發展和示范區域；瀟河產業園區太原起步區是“太榆同城化”、太原都市圈“雙城”建設的核心區域。

唐槐產業園區實景圖

其中，唐槐產業園區內江鈴重汽、比亞迪新能源動力為太原市2019年支柱性制造業代表企業。江鈴重汽年產1.5萬臺新能源重卡項目7月投產；比亞迪新能源動力電池實現年產能450萬千瓦時，電動客車年產2000輛。初步形成新能源汽車研發、生產、銷售完整產業鏈。

兩個園區產業落位預計將集聚40萬高精尖產業人才及大量商務貿易人群，隨著大量人口導入而形成的將是強大住宅需求量，帶動房地產市場發展。同時也為與之高度關聯的房地產行業帶來新的刺激點。

02 交通

經過近幾年的改造升級，板塊內城市路網逐步完善，可直通太原主城區，以及武宿機場、南站、晉陽湖公園等地。

主干道：太太路、真武路、汾東大街、化章街；

公交：附近公交路線有303路、304路、305路、312路、313路等通往清徐方向，870路、840路、881路等通往主城區；

規劃路：板塊內政府規劃建設化章橋（建設中）、迎賓橋、晉陽橋、通達橋（已通車）等將實現板塊與晉陽古城片區東西互通，緩解河東、河西交通壓力的同時，也為板塊注入活力，帶來就業人口、商務旅游客流。

地鐵2號線：太原最先通車的一條地鐵線，貫穿太原五大城區，南部直通小店綜改區。地鐵對于強一二線城市來說，可疏散中心城區交通壓力，但是對于太原來說，最大受益者是地鐵兩端客戶，使其更好的向城市中心聚集。

對綜改區而言，板塊內規劃有地鐵2號線，交通升級呈現出領先優勢，必將促進人口導入以及其他配套逐步完善，區域價值不斷凸顯。

03 配套

板塊內醫療、教育、商業等配套較為缺乏，且能級較低，生活便利度差。但隨著汾東商務區的落成，區域未來居住屬性將加強。

醫療配套：僅有市中心醫院，醫療配套較為匱乏；

教育配套：周圍有太原大學城，高等資源較為豐富，但中小學經營較少，僅有九一學校（唐槐校區）一所重點學校；

商務配套：汾東商務區。和長風商務區一樣，汾東商務區臨汾河而建，毗鄰太原南北快速路濱河路，將打造成連接太原南部新區展示形象的窗口。汾東商務區成為太原市南部區域概念規劃中確定的南部區域CBD核心區，是太原市未來的中心商務區。

房地產開發

在“一主一副多組團”的城市格局下，主城更新改造，城市效能提升，房地產市場產品主要以高端終改化為主，主城騰籠換鳥，首置首改客戶受價格擠壓進一步外溢。

從太原市住宅成交均價來看，整體已達13000元/㎡，而綜改區目前保持11000元/㎡左右，能夠有效承接剛需客戶，刺激板塊內開發。

在綜改區板塊發展初期階段，城市南移紅利和板塊自身條件目前趨于成熟；房地產的規模性開發將為板塊的發展提供新契機，推動板塊發展逐步進入高潮。

辰興發展布局綜改區引領板塊發展

2019年1月，辰興·頤郡項目一期開盤贏得滿堂彩，成為綜改區的首個開盤項目。

據悉，辰興·頤郡項目總占地約500畝，總建筑面積約為78.4萬㎡。整體容積率僅為1.8，是目前整個科創新城片區，容積率最低的項目！項目分五期開發，配有2所幼兒園和一所小學；項目整體規劃小高層、圖書館、業主食堂、鄰里社區等多種業態，打造集頤養、休閑、生活等集于一身的『低密宜居小鎮』。龐大的體量和豐富的自身配套也將為區域帶來全新的居住感受。