值得關注！樓市政策難言放松，住宅市場將整體放緩

中國經濟時報  2019/07/24

近日，河南開封取消新房3年限售的文件出臺僅一天就撤回引關注。實際上，這并不是第一次地方政府的房地產調控政策“一日游”。分析人士認為，此舉反映樓市調控難言放松，開封限售松綁撤回后，應該暫時不會有什么城市敢跟進貿然松綁了。

隨著棚戶區改造潮水退卻，中西部和東北地區的三四線城市樓市增長壓力比較大。受房地產市場降溫及經濟放緩雙重影響，有些城市可能需要勒緊褲腰帶過日子。

根據國家統計局發布的2019年6月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況數據顯示，6月商品住宅價格漲幅穩中有降。分城市來看，一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.2%，漲幅比上月回落0.1個百分點；二線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.8%，漲幅連續三個月相同；三線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.7%，漲幅比上月回落0.1個百分點。

仲量聯行近期研究報告更是明確指出，雖然一季度的兩次降準、全國平均房貸利率的連續下行以及多地落戶政策的放松等多項措施推動了房地產市場的整體預期走向相對樂觀，然而4月以來，從中央到地方的一系列政策調整無疑釋放了政策再次收緊的信號。可以說，上半年全國樓市依然遵循“一城一策”的指導原則，政策總體體現出“前穩后嚴”的態勢。

4月15日，國管公積金收緊，實行“認房又認貸”。4月19日，中央會議重提“房住不炒”。此后，市場熱度較高的西安、蘇州分別升級了限購、限售政策。土地市場熱度較高的合肥、蘇州、東莞等城市也及時收緊土拍政策。同時，東莞、岳陽等地的公積金政策又迎來新一輪收緊。

樓市調控卷土重來之際，房貸利率也在連降六個月后止跌回彈。根據相關數據顯示，6月全國首套房貸款平均利率為5.423%，環比上漲了0.14%，由此終結了2019年上半年連續下調的狀況。

近期的樓市調控政策說明了兩個特點：第一，目前樓市調控目標依然是“穩”，具體說來就是“穩地價、穩房價、穩預期”，既要防范大落，同樣也要防范大起。第二，調控政策跟隨市場變化及時調整，從“長周期”步入“短周期”。

二季度,仲量聯行跟蹤的20個重點一二線城市一手住宅成交約5500萬平方米，較去年同期小幅上漲5%。但多個城市在3、4月份的短暫回暖之后，隨即迎來政策收緊，市場緊縮預期增強，成交量穩中有降。整個上半年，20個城市的新增供應較去年同期增長約12%，但上半年成交量較去年上半年小幅下降3%。隨著近期多地政策重新收緊，預計下半年總體成交量將有所放緩。

此外，房地產融資收緊，土地市場面臨降溫也值得關注。二季度從整體數據來看，各線城市的土地平均溢價率延續了上季度的上揚態勢。一線城市中，受大灣區政策利好推動，深圳和廣州的土地受到開發商熱捧，住宅地塊平均溢價率分別高達45%和26.5%；但上海由于嚴厲的限價政策，開發商拿地依然謹慎，幾乎所有宅地均以底價成交。

專家預測，下半年，國內外經濟形勢依然復雜嚴峻，全球經濟增長有所放緩，國內經濟面臨新的下行壓力。中央對房地產行業的金融監管將繼續強化，房企融資環境繼續趨緊，預計下半年全國商品住宅成交量有進一步調整空間。同時，下半年開發商將放緩拿地節奏，土地市場面臨降溫，帶動房地產投資增速、新開工增速繼續回落。