太原將大踏步進入地鐵時代，地鐵對樓市作用幾何？

黃河新聞網  2019/07/15

近日，有媒體報道太原地鐵2號線一期已有20座車站主體全部完工，目前已全面轉入車站附屬工程施工。太原地鐵二號線預計2019年底實現“電通”，2020年6月底開始試運行，10月試運營。

4月，太原地鐵等多個網絡招標平臺發布了《太原市軌道交通1、3號線沿線城市設計項目招標公告》，官方正式公布，市民期待已久的太原地鐵1號、3號線終于迎來了新的進展。

不可否認“地鐵概念”對房地產開發有巨大的影響，但不是只要是地鐵樓盤就會全部熱銷，甚至順勢大漲。太原即將進入“地鐵時代”，地鐵對樓市到底作用幾何？

智庫專家：

房地產業內專家 軒仔

地鐵交通的建成對城市具有非比尋常的意義，從城市的發展來說，地鐵拉近城郊與市中心的距離，特別是對太原來說，地鐵的建設對于解決中心城區擁堵，延伸商圈，吸引更多的新技術和資金，拉動經濟增長，建立新的商業模式等多方面都無不裨益。從民眾的角度來講，對于人們的購物、生活習慣都將產生重大影響，其中最突出的影響就是置業觀念的變化。交通是購房者在選擇買房諸多考慮因素中最重要的一點。軌道交通對房價的提升最為明顯。許多購房者，除了看重出行方便之外，對后期房屋升值潛力也給予了厚望。從現實看，地鐵使遠郊的樓盤變得更具有投資潛力。地鐵在影響住宅的同時也影響著商業樓宇、商圈發展、甚至地鐵小鎮的發展。

不可否認“地鐵概念”對房地產開發有巨大的影響，但不是只要是地鐵樓盤就會全部熱銷，甚至順勢大漲，地鐵樓盤也需要冷靜看待。

什么叫“地鐵房”

所謂“地鐵房”，就是指房子的位置離地鐵站點有多遠。距離地鐵站點步行5分鐘內的房子，稱之為“正地鐵房”；10分鐘內稱為“準地鐵房”；15分鐘內稱之為“近地鐵房”。距離不同，房價、升值空間也不一樣。真正的地鐵房都應該符合“雙十五”規則：①從項目出發步行或乘小區班車到地鐵站不超過15分鐘（班車通常會受時間制約、暫被排除）。②從所在站點乘至上班地點不超過15個站點（保證上班往返時間不超過2小時）。

太原2020年首條地鐵通車 2023年三條地鐵全線通車

太原到底要修多少條地鐵？有多少地鐵站？首條地鐵何時建成？據相關資料顯示，目前已經開建或已經開始前期工作的地鐵項目有3個。根據太原市2017年編制的《太原都市區規劃（2015-2023年）》，至2023年，太原市將形成由8條軌道線構成，包括1號、2號、3號、4號、6號、7號、8號線，新增Z2、Z3線路，位于太原南部，分別是地鐵2號線和5號線的延伸部分，直通瀟河產業園區。

2017年11月30日太原市第十四屆人大常委會召開第七次會議，會議聽取《太原市軌道交通建設進展情況的報告》。報告中分別提出：太原地鐵1、2、3號線（以下簡稱三條地鐵）將于2023年底前陸續建成通車；計劃完成總產值89.7億元；以及太原地鐵建成后將采用最新科技，實現自動駕駛、刷臉進站、地鐵WI-FI全覆蓋等，基本形成覆蓋太原六大城區的軌道交通基本網絡。

伴隨著太原市的地鐵發展，一些樓盤已經給自己提前貼上地鐵樓盤的標簽，所謂的地鐵可能還在規劃中。另外，樓盤是不是“沾”了地鐵就會升值?投資地鐵樓盤需要注意哪些方面?

對于投資者來說，開發地鐵沿線房幾乎可視做一個期權產品，既可保值又有升值的想象空間;對自住購房者而言，只需要考慮交通便捷與否和生活設施配套完善與否即可;如果計劃投資，則需要考慮以下幾方面的因素：

一、要具體分析周邊環境因素

地鐵房的升值空間大小，一定程度上是由需求量決定的。簡單來說，是這樣的規律：大量外來人口存在，原有城內用地有限以及地鐵沿線規劃合理。是地鐵沿線升級潛力大小的決定性因素。比如說北京輕軌一開通，兩側2公里內的住宅均價就上漲了10-20%;天津的地鐵開通時，周邊房價卻沒有這么明顯變化，反而是經濟開發區因為“環渤海戰略”房價大幅上揚，進而帶動一批房產投資資金進入天津，推動后兩季均價的大幅上揚?？梢姷罔F沿線的投資價值高并不是一定的。在選擇投資時，應充分考慮城市的潛在住房需求量和城市的大投資環境。

地鐵房需要提前考慮的環境因素有：

1、城市經濟是否能保持穩定增長?

2、未來房產政策是否有所調整?是否有更多的有力政策保證房產的價值的上升?

3、這一地區是否是政府規劃發展的地區?

4、房產周邊是否有完善的生活配套?

二、地鐵最終通車時間與交房時間

若想在地鐵周邊購置一套滿意樓盤，地鐵最終的通車時間一定要準確把握。遠期規劃的交通路線、站點分布、通車時間、工程是否如期竣工等因素購房者一定要事先考慮在內。太原地鐵2號線一期計劃2020年底將開通試運營。由于預售房一般都是在售后一到兩年內交房，因此太原購房者在選擇軌道交通時應盡量考慮那些接近通車或者業已通車的線路,這樣入住即可享受到軌道交通帶來的便利。

因地鐵房優勢突出，均價常高于同地段產品，因此，只有在地鐵尚未開通前入手置業才能搶占先機，房產未來的保值升值空間才更大。

未來太原會否建立“地鐵小鎮” 或成剛需置業新熱點

太原主城區飽和式發展，留給剛需置業選擇的范圍寥寥無幾。受交通及生活配套設施的制約，對預算有限的剛需購房者而言主城區房價過高，遠城區交通和配套又不夠完善，買房成一大難題。隨著軌道交通的快速建設，未來太原會否建立“地鐵小鎮” 或成剛需置業新熱點。

地鐵小鎮是城市發展到一定階段的產物，它依托于地鐵交通的完善，能有效分散主城區負荷，在東京、香港等地已十分成熟，但國內案例尚很少見。而從法國、日本、新加坡的經驗看，距離主城區15—30公里地鐵小鎮，坐地鐵三四十分鐘進城，既相對獨立，又便捷通勤，反而成為許多購房者青睞的選擇。

雖然“地鐵小鎮”的設想對于剛步入地鐵時代的太原來說，還是一種美好的“藍圖”，但當未來這些小鎮成規模的建設后，或許是太原樓市房價新的谷底聚集區，對剛需買房人無疑是利好。