太原樓市戶型更新換代慢 主流戶型大同小異 選擇有限

山西晚報  2019/05/24

購房者買房，除了配套、用材、景觀等因素，戶型是諸多環節中最重要因素之一，戶型的大小、是否方正通透、有幾個房間等，關乎業主居住舒適度。雖然太原市房地產市場經歷了快速發展期，但戶型產品并未能及時跟隨市場發展做出調整，在產品迭代、升級、創新層面仍然停留在上一個發展階段。但是從個性化市場需求來看，業主對更加豐富多樣的產品需求極為迫切。為什么太原市戶型更新換代慢？太原未來產品的變革趨勢是怎樣的？對此，山西晚報記者進行了調查采訪——

市場現狀　在售房源熱推戶型集中

對于普通購房者來說，拿到戶型圖后會先看形狀，優選方方正正、通透的戶型，因為方正的戶型整體利用率高，沒有太多過道拐角的面積浪費，也不存在采光死角。

山西晚報記者走訪省城樓盤時發現，市面上在售的新房項目中，各類戶型設計水平較為穩定，奇形怪狀的戶型基本絕跡，如“刀把形”“鋸齒形”等沒有。據一位置業顧問介紹，不規則的戶型設計容易造成面積上的浪費，使用率極低，過道和拐角的面積浪費太大，導致家具不好擺放，加大了設計和裝修難度，還影響居住舒適度。開發商在初期戶型設計時，盡量都會避免這些戶型。

太原樓市經過十余年的發展，房企的戶型設計基本達到穩定水平。縱觀太原樓市產品，開發企業近年來不斷追求創新，從早期的滿足基本需求的70/90，到現在的平層、躍層、LOFT，戶型升級換代的背后折射出的是太原人對于人居環境和品質生活的追求。

近日，山西晚報記者走訪省城各個大型樓盤后發現，雖然戶型設計穩定且逐步升級，但卻有著明顯的特點：首先是面積段過于集中，在售的房源中，80平方米至140平方米的戶型占比連續六年在70%到75%；其次是戶型設計迭代更新慢，多為產品復制，同質化嚴重。

朗潤智業分析道，整體來說，太原市相比其他同級城市，面積段過于集中，由于在很長一段時間內，太原市購房者基本是剛需和剛改類群體，所以對兩居、三居的需求量一直占主流。產品迭代更新緩慢，則主要是由于開發商在產品設計層面投入少，重視程度不高，一旦有新的產品出現，市場更多為復制，致使目前市場產品同質化嚴重。

發展現狀　戶型更新換代慢抄襲多

為什么會出現上述現象呢？朗潤智業機構相關負責人表示，主要還是城市條件所限。太原作為省會城市，與西安、鄭州、合肥、武漢等中部省會城市相比，無論是人均GDP水平、城鎮居民可支配收入、城市影響力以及對外來人口吸附力都有差距，城市能級較低，房地產發展水平也相對落后。

以樓市為例，太原樓市發展起步較晚，從2007年才開始有了全國性房企進駐，有了規模和體量較大的品牌樓盤，在此期間經歷了很長一段不規范的市場發展期，而本土房企的開發實力欠缺。品牌房企入駐太原后，客戶仍以解決居住需求的剛性購房者為主，品牌房企把精裝房、園林景觀、教育配套等理念帶入太原。

在近10年時間里，客戶對房企的認可停留在品牌紅利階段，對樓市產品的認知力不足，需求單一是導致產品迭代緩慢的原因之一。

另外，土地及建設條件所限，也是影響產品單一的原因。近幾年，太原城中村改造如火如荼，城改釋放土地是太原主力供應土地。山西晚報記者發現，今年省城城中村地塊的土地容積率有走高趨勢。由于改造模式特殊，需要安置回遷居民、配合市政規劃、滿足綠化、建筑密度等條件，這部分建筑的容積率不斷提高，3.5、4.0，甚至是到了4.2以上，基于規劃條件嚴苛，同時要確保開發利潤實現，產品設計創新難度較大。

此外，像太原這樣的北方城市，建筑規劃還要考慮日照、樓間距等因素，在一定程度上限制了產品的設計。

業內人士表示，不論是品牌房企還是本土房企之間，“業內抄襲戶型”的做法層出不窮。對于熱賣戶型，不僅小型開發商照搬照抄，甚至國內知名開發商也出現仿照、抄襲的情況，品牌樓盤的經典戶型樣板間雷同。

新規出臺　促使戶型設計呈精致化

與樓市發達的一線城市相比，省城的樓市產品類型單一。但這一現狀即將被打破，朗潤智業表示，引起產品變革的動因已然出現。住建部發文《城市居住區規劃設計標準》出臺，容積率下調已成必然趨勢。

上述機構分析認為，目前國內招商引資力度加大，產業結構將不斷優化升級，新興產業鏈上下游企業將逐漸進入太原，提升城市影響力的同時也將吸附較多的產業人口進入。樓市紅利消退，單價不斷上漲，套內總價提升而居民杠桿降低，購房門檻提高的矛盾日益凸顯。在這樣的背景下，未來太原戶型將會呈現明顯變化。

就目前市場上在售房源看，小三居最受追捧，卻不斷精致化。“主臥、雙衛、家政間、全明、南北通透……這種兼顧多面的戶型將越來越多。開發商會通過戶型的設計來吸引消費者，房價越來越高，對于想一步到位的購房者，戶型的優化設計可以將換房周期拉長，130平方米至140平方米的全生命周期戶型應運而生。”朗潤智業分析，“此外，160平方米以下產品也將被不斷升級，客戶細分更多樣化，針對細分客戶的特殊戶型出現，例如南向多面寬采光設計等。”

業內人士表示，在行業調控、不斷規范、理性的大背景下，樓市紅利消退，容積率下調，城市產業升級，購房者對居住消費升級也將進行重新審視。在房價上漲的大環境下，住宅設計越來越追求精微化，空間格局復合性、多樣化，將滿足各類需求的供應。