再見毛坯！太原全裝修大時代洶涌來襲準備好了么？

山西經濟日報  2019/05/15

從2007年中國恒大地產首次進入太原帶來精裝修產品的那一刻開始，富力、綠地等品牌地產也緊隨其后，紛紛打造各自的精裝修產品在太原市場生長蔓延。

時至今日，十多年間，精裝修項目已遍布全城各個角落。買房就買精裝修房已成為相當一部分太原百姓置業首選。

隨著毛坯房產品的占比空間日益萎縮，2018年8月，省政府辦公廳發布的《關于加快推進住宅全裝修工作的實施意見》中提出，今后各設區城市中心城區范圍內新出讓或劃撥國有土地上的新建住宅，原則上實行住宅全裝修，推行成品交房。

在毛坯房退出倒計時的當下，精裝房時代全面來臨已是大勢所趨。隨著住宅產業及國家政策的調整和助推，風生水起的精裝房，將會帶給行業怎樣的挑戰和機遇？

全裝修房已是大勢所趨

對很多人來說，全裝修似乎還是很新的概念。事實上，早在2002年住建部出臺的《商品住宅裝修一次到位材料、部品技術要點》中，就對全裝修住宅裝修的材料選擇、質量規范提出明確要求。但目前全裝修住宅在我國住宅總量中的占比較低，相比美國、德國、日本、法國、瑞典等發達國家80％以上的住宅全裝修比例，我國住宅全裝修仍有巨大發展空間。

2017年，住建部發布《建筑業發展“十三五”規劃》中提到：到2020年國內新開工精裝修住宅比例將大幅提高，主管部門推廣精裝交付模式的意圖已相當明確。

近年來，浙江、上海、山東等地城市相繼出臺“100％精裝修”政策，并提出在2020年全面實現100％精裝配套的目標。江蘇、北京、河南、四川、海南等地也緊隨其后陸續制定出“毛坯房”退出倒計時。截至目前，全國累計發布全精裝修政策30余次，涉及到20余個省市。毛坯房正成為歷史，全裝修時代已經來臨。

由于精裝修可以拉開與競品的差距，因此標桿房企對此的布局很積極。統計數據顯示，早在2016年，房企在一線城市、二線城市、三線城市實現精裝修比例分別為61％、41％、30％。北京、上海、深圳、廣州等城市的精裝修樓盤已經達到50％以上，碧桂園、恒大的新房精裝修比例已接近或達到100％，中海、金地、華潤、綠城、富力、旭輝等也早已超過50％。恒大精裝修比例為行業內最高，基本實現全部精裝修。保利地產、綠地、綠城、金地等也逐漸提高了精裝修比例。

山西房地產業內人士透露，對于房地產商來說，全裝修由于稅收因素促使了成本的分攤和降低，同時開發全裝修住房提高房地產商的住宅競爭力，促進銷售，形成品牌效應。

精裝房優勢盡顯

精裝房，在很多人還沒有確切概念的時候，已在房地產市場各方推動下強勢來襲。這也意味著，當2018年10月1日以前審批的毛坯房銷售一空之后，太原房地產市場上將再無“毛坯房”出售。

政府和開發商為什么要全面推行精裝修房屋？

山西省房地產業權威人士表示，發展全裝修住宅，是全面落實黨中央、國務院及省委、省政府推進生態文明建設、堅持綠色發展等一系列決策部署的具體行動，是改善人居環境、提升住房供應品質、滿足人民群眾對美好生活的重要舉措。全裝修房是隨著社會需求變化而發展的一種進步，是住宅形態的一種進步，正在給人們的生活帶來更多便利和舒適。在歐美、日本等發達國家，這種房子已相當普及，從建設到裝修的一體化流程，大大提高了質量和效率。

相比毛坯房，隨著人們環保意識逐漸增強，“精裝”是實現綠色低碳、環保節能的重要途徑。在快節奏生活壓力下，精裝相較于毛坯優勢更大。太原市某一線品牌地產商相關負責人透露，推行精裝修或全裝修房，無論對于購房者、開發商或整個社會而言，都是利在千秋的事情。從全國大趨勢看，全力推行成品房交付，可以減少建筑垃圾，降低消耗排放，更加綠色，實現資源節約和節能減排。從開發商的角度來看，精裝修房可以提升2％左右的溢價。根據省里出臺的《意見》來看，開發商的裝修費用可計入房地產開發成本，在計算土地增值稅增值額時予以扣除。全裝修住宅采用裝配式裝修方式的，裝配式裝修工程量計入單位建筑預制裝配率，享受裝配式建設工程相關支持政策等。

最關鍵的是，從客戶的角度來說，精裝房更加省時省事省工。通過專業化設計和施工，能夠有效保證房屋的結構安全、消防安全等。全裝修費用將來納入到商品住宅總價，還可以享受到契稅和貸款的優惠。

“盡管精裝修房在太原接受程度高，但相較之下，管理還是寬松。江浙等南方城市，精裝修和毛坯房的價格做按揭貸款時要分開，裝修費用要一次性交付，加大購買門檻。如果下一步太原也推行，那么接受程度會下降很多。”對于精裝修房“千房一面”等問題，業內人士透露，下一步，太原市也將在銷售場所公示全裝修住宅樓棟、戶型、設計、“菜單式”裝修的選擇內容、采用的裝修部品、部件及品牌、采用的裝修材料質量及環保證明等相關信息等，可以滿足消費者對于個性化服務的需求。

毛坯房逐漸退出歷史舞臺

對于精裝修眼前的洶涌來勢，一些毛坯房項目基本處于倒計時狀態。

盡管關于今后將交付全裝修成品房的《意見》已經出臺，但市場上一些在《意見》出臺之前審批的毛坯房仍在銷售。目前市場上仍有為數不多的品牌地產仍有毛坯房項目在售。其中，個別優勢地段的毛坯房單價到14000元左右。

某項目營銷人員透露，毛坯房偏向于剛需和剛改的定位，合理控制總價，做毛坯比做精裝修更有優勢，是每個開發商結合項目定位做的最終決策。在毛坯房即將推出歷史舞臺之前，自住的客戶更應該盡早出手。

太原地產圈某業內人士認為，單純從國家的角度來看，精裝修確實可以實現材料最大化的利用，但在具體操作中，精裝交付是大批量工裝，交付后仍然會有很多業主進行修修補補，二次裝修，這樣的情況可能會影響節能減排的初衷。

省消協投訴部主任張佳認為，此前，因精裝修房的質量問題而引發的維權糾紛層出不窮，老百姓維權難已經成為社會問題。由于品牌開發商的精裝修工程大多是外包工程，因此，當有質量糾紛出現時，開發商與外包商之間由于溝通問題導致維修進度慢，此外，裝修質量不過關，承諾的裝修材料與裝好的不符等問題也影響了人們對精裝房的信任度。

“對于精裝房的質量是否過關，將來國家應該出臺嚴格的國標，從根本上杜絕因毛坯房退出歷史舞臺而引發的各種矛盾糾紛，真正把精裝房做到精而細。”業內人士認為。