龍城樓市“小陽春”！穩(wěn)地價 穩(wěn)房價 穩(wěn)預(yù)期是目標

山西日報  2019/04/15

近日，國家統(tǒng)計局發(fā)布了2月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況統(tǒng)計數(shù)據(jù)。其中，太原新建商品住宅價格環(huán)比上漲0.8%，同比上漲12.6%。此前，國家統(tǒng)計局發(fā)布的1月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況顯示：太原新房價格環(huán)比上漲1%，同比上漲11.7%。這是不是意味著，伴隨春日的暖陽，省城樓市迎來回暖？房地產(chǎn)調(diào)控政策堅持“房住不炒”，房價為什么還會上漲？消費者對其又有著怎樣的預(yù)期？4月初，記者深入市場進行了采訪。

房價略漲 局部樓市出現(xiàn)“小陽春”

對于許多購房者尤其是剛需戶來說，樓市冷暖、房價漲跌一直牽動著他們的心。在過去的一年中，在“房住不炒”政策的調(diào)控下，房地產(chǎn)市場走向了穩(wěn)定健康的狀態(tài)。但進入3月后，太原樓市市場營銷活動持續(xù)增多，供應(yīng)量穩(wěn)步上升，項目活躍度逐漸回歸。

據(jù)山西朗潤智業(yè)提供的2019年第13周開盤加推情況顯示，紅星天鉑二期，成交均價為13100元/平方米（精裝）；富力金禧城二期14400元/平方米（精裝），華潤悅府公寓13800元/平方米（精裝）。隨后，記者從部分售樓中心提供的均價獲悉，目前交易的樓盤項目中，萬科紫郡每平方米為17000元起、保利東郡16400元起、萬科城市之光14500元起、保利西湖林語14000元起、泰禾金尊府15500元起……

同樣，山西朗潤智業(yè)數(shù)據(jù)顯示：2019年第12周，太原普通住宅市場供應(yīng)面積9.89萬平方米，環(huán)比上漲8%，成交面積11.36萬平方米，環(huán)比上漲16%；市場均價13700元/平方米；市場主力貢獻項目為保利東郡、紅星天鉑等。其中，小店區(qū)成交排名第一，成交金額占比34%，主力貢獻項目為保利東郡、融創(chuàng)中心；晉源區(qū)排名第二，成交金額占比22%，主力貢獻項目為恒大青運城、保利西湖林語。

面對這樣的數(shù)據(jù)清單，是否意味著普漲的時代又要來了？

對此，有業(yè)內(nèi)人士認為，每年春節(jié)過后，屬于全年樓市中的非標準月。一般來講，春節(jié)期間通常是房地產(chǎn)銷售淡季，項目在年底業(yè)績沖刺后，推售節(jié)奏放緩，但三四月份則是各大樓盤加推沖擊的時期。

中國社會科學(xué)院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院3月28日發(fā)布《中國住房市場發(fā)展月度分析報告(201903)》指出，2019年初局部樓市的“小陽春”，具有較大的政策試探性成分。房地產(chǎn)企業(yè)、中介機構(gòu)等相關(guān)主體，借助1-3月的宏觀政策真空期展開“營銷攻勢”，以營造樓市整體向好的氛圍。但應(yīng)當看到，三四線城市收入水平及人口吸引力偏低，住房投資投機需求和二手房市場相對不活躍，房價持續(xù)上漲動力不足。

從數(shù)據(jù)來看，太原樓市商品住宅去化的整體比例在下降，量價趨勢有鈍化或者減緩。太原樓市數(shù)據(jù)表上的“小陽春”，是個別樓盤帶動市場出現(xiàn)的一個小活躍，并不能代表太原樓市普遍現(xiàn)象。

回歸理性 量跌價穩(wěn)是常態(tài)

有人說，人生大事都與房子有關(guān)，所以買房成了很多人的夢想。但是，在過去的一年中，各大城市在政策的調(diào)控下都走向了穩(wěn)定健康的狀態(tài)，房地產(chǎn)市場也開始在降溫中回歸理性，消費者也保持觀望態(tài)度。

采訪中，記者了解到，對于眼下在太原買房這事兒，除了剛需房，多數(shù)人在觀望。市民劉超認為，在過去這一年多時間里，嚴厲的樓市調(diào)控逐步改變了市場對未來房價的預(yù)期，在買漲不買跌的心態(tài)作用下，買房意愿普遍下滑。從另一方面講，盡管商品房銷售似乎持續(xù)回暖，遠超市場和心理預(yù)期，但是出手買房依舊是一個風(fēng)險較大的計劃。此時，項目品質(zhì)顯得尤為重要。

市場回歸理性，為什么太原的房價卻持續(xù)攀升？

山西省房地產(chǎn)商會秘書長田鐵秋認為，一是太原的房價基數(shù)低，太原的房價在中部6省會城市的排名墊底。太原房價不是上漲快，而是基數(shù)本身就低，有上升空間。二是城中村拆遷帶來房價上漲的機遇；三是太原地鐵、公路開建，城區(qū)范圍的不斷擴容，未來發(fā)展?jié)摿o限；四是品牌開發(fā)商的集中入駐，帶來新的住房理念和建設(shè)水平，帶動太原房價上漲。五是不斷攀升的地價。前3月，太原土地市場成交活躍度持續(xù)上升，先后有多個地塊成交，這都為未來的市場埋下伏筆。

省統(tǒng)計局數(shù)據(jù)也顯示：1-2月份，山西房地產(chǎn)開發(fā)投資快速增長。山西省固定資產(chǎn)投資中，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長27.9%，占全省投資比重的29.7%，同比上升4.1個百分點。太原市房地產(chǎn)開發(fā)投資33.97億元，占全市投資比重的56.9%，比上年同期提高3.1個百分點。

田鐵秋分析，太原樓市現(xiàn)在已經(jīng)進入了規(guī)律性的輪回，下一步房價還將會穩(wěn)步上漲。雖然增速已經(jīng)放緩，但還是會出現(xiàn)一定的小高潮。但從數(shù)據(jù)來看，2018年，太原市商品房市場的開盤項目轉(zhuǎn)化率維持在65%左右，而今年1月到3月，整體轉(zhuǎn)化率維持在50%。轉(zhuǎn)化率的下降，說明整體市場的成交率在往下走，市場呈現(xiàn)出階段性緩步下行態(tài)勢。

因城施策 未來走勢更趨穩(wěn)

松綁、降稅、利率、“一城一策”……新春過后，種種跡象讓不少市民開始質(zhì)疑：難道樓市限令開始松動？太原樓市會迎來新一波漲幅？

然而，盡管一季度收緊性政策數(shù)量已大為減少，但住建部副部長倪虹在公開場合回應(yīng)樓市調(diào)控是否松動的問題時，仍明確表示堅持樓市調(diào)控不動搖，保持政策連續(xù)性。

某品牌房企售樓處工作人員告訴記者，眼下的市場一個月賣30套房子，已經(jīng)算是比較好的業(yè)績。而去年同期一個月走70多套房子不在話下。此外，市場觀望情緒濃厚，去化周期延長。同時，市場上同類產(chǎn)品多，競爭激烈。

多個品牌項目負責(zé)人也表示，隨著土地市場降溫，開發(fā)商拿地意愿開始下滑，去年出現(xiàn)了不少底價成交和流拍現(xiàn)象。但城鎮(zhèn)化離不了房地產(chǎn)的推動，今年下半年，太原樓市各項目將扎堆推出80平方米到100平方米的首置首改產(chǎn)品，各品牌會進入紅海競爭，所有的量基本都積壓在下半年。屆時，太原樓市將迎來一波補倉高峰期。

山西省房地產(chǎn)協(xié)會秘書長關(guān)生唐認為，“穩(wěn)”將是今年樓市調(diào)控的重點。穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期是具體目標，“一城一策”則是具體調(diào)控路徑。這代表著房價會在穩(wěn)定的區(qū)間，不會大跌，也不會大漲。

因此，對于2019年太原樓市走勢，他認為，這一年，買房人越來越理性，房價預(yù)期也將越來越穩(wěn)。未來將仍然堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”基本定位，也就是說房價不會大幅波動，對于投機客來說，再進入樓市炒房的風(fēng)險很大。房價趨于穩(wěn)定已經(jīng)成為一種很明確的趨勢。

面對樓市出現(xiàn)的回暖現(xiàn)象，地方政府一定要頭腦清醒，掌握好政策尺度，切不能讓房價隨之回暖。在經(jīng)濟需要房地產(chǎn)發(fā)揮穩(wěn)定作用的情況下，如果市場持續(xù)低迷，顯然是不合適的，也是需要防止的。而最好的就是不讓房價繼續(xù)回到快速上漲的軌道。對房價來說，最佳的選擇就是穩(wěn)定或緩慢小幅下跌，既能夠滿足購房者需求，也不影響樓市的整體穩(wěn)定，不對經(jīng)濟穩(wěn)定構(gòu)成不利影響。

房地產(chǎn)企業(yè)則應(yīng)當結(jié)合購房者需求及政策改善產(chǎn)品設(shè)計，把握好企業(yè)發(fā)展節(jié)奏及拿地節(jié)奏。同時，注意提高差異化競爭優(yōu)勢，提升項目品質(zhì)，為2019年房地產(chǎn)市場發(fā)展蓄力。