太原樓市“小陽(yáng)春”走出秋季K線圖，房?jī)r(jià)也將穩(wěn)定

山西經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)  2019/04/03

進(jìn)入陽(yáng)春三月，和翻江倒海的股市相比，蟄伏已久的樓市似乎也開(kāi)始蠢蠢欲動(dòng)。

無(wú)論是各方逐漸回溫的權(quán)威數(shù)據(jù)，或是當(dāng)前政策趨穩(wěn)下的市場(chǎng)預(yù)期；無(wú)論是個(gè)別城市限價(jià)令松綁的躍躍欲試，還是房企花樣百出地賣(mài)力推盤(pán)……種種跡象表明，兩會(huì)后的房地產(chǎn)市場(chǎng)在“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的調(diào)控目標(biāo)下，在“一城一策”下放地方的背景下，已形成一二線城市止跌回溫，三四線城市持續(xù)橫盤(pán)的分水嶺。

有人說(shuō)，樓市會(huì)回溫但不會(huì)回暖，政策會(huì)放松但不會(huì)放開(kāi)。對(duì)于眼下的太原樓市，您覺(jué)得房?jī)r(jià)會(huì)漲嗎？

太原樓市迎來(lái)小陽(yáng)春？

萬(wàn)科紫郡17000元起、保利東郡16000元起、萬(wàn)科城市之光14500元起、融創(chuàng)外灘壹號(hào)13000元起、保利西湖林語(yǔ)14000元起、泰禾金尊府15500元起、紅星天鉑13000元起、遠(yuǎn)大鳳璽灣15000元起、恒大青運(yùn)城13600元起……

近日，省城某房地產(chǎn)交易平臺(tái)一份在售的52個(gè)項(xiàng)目榜單中，除萬(wàn)科春和景明、富力八號(hào)園等項(xiàng)目還在萬(wàn)元以下之外，其余項(xiàng)目全部在13000元到17000元區(qū)間內(nèi)徘徊。

對(duì)于這份“房?jī)r(jià)清單”，坊間依舊籠罩著觀望情緒。對(duì)于目前各樓盤(pán)價(jià)格的解讀，也頗具深意。據(jù)山西朗潤(rùn)智業(yè)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)：2019年3月，太原市供應(yīng)面積32.97萬(wàn)平方米，同比下降65%，環(huán)比上漲61%；成交面積48.98萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲69%，成交均價(jià)13790元，同比上漲12%，環(huán)比下降2%。

據(jù)易居山西最新數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)：2019年2月，太原房地產(chǎn)市場(chǎng)商品住宅市場(chǎng)供求量?jī)r(jià)齊漲，供應(yīng)以新開(kāi)樓盤(pán)為主，供求比為0.56，市場(chǎng)依舊處于去庫(kù)存階段。

對(duì)于這個(gè)數(shù)據(jù)，不少人解讀為太原樓市迎來(lái)“小陽(yáng)春”，房?jī)r(jià)又開(kāi)始緩慢爬升；不少人也質(zhì)疑是否意味著普漲的時(shí)代又要來(lái)了？更多的人看不透現(xiàn)在的樓市究竟是怎樣的狀況？

對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，每年1-2月，是過(guò)年前后，屬于全年中的非標(biāo)準(zhǔn)月，這兩個(gè)月所受影響因素相對(duì)較多。從數(shù)據(jù)來(lái)看，太原樓市商品住宅去化的整體比例在下降，量?jī)r(jià)趨勢(shì)有鈍化或者減緩。

2019年一季度，局部樓市的“小陽(yáng)春”具有較大的政策試探性成分。房地產(chǎn)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)等相關(guān)主體，借助前三月的宏觀政策真空期展開(kāi)“營(yíng)銷攻勢(shì)”，以營(yíng)造樓市整體向好的氛圍。但應(yīng)當(dāng)看到，三四線城市收入水平及人口吸引力偏低，住房投資投機(jī)需求和二手房市場(chǎng)相對(duì)不活躍，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲動(dòng)力依舊不足以支撐。

易居太原公司開(kāi)發(fā)部負(fù)責(zé)人谷利分析，太原樓市數(shù)據(jù)表上的“小陽(yáng)春”，更多的貢獻(xiàn)來(lái)自于保利東郡、紅星天鉑、融創(chuàng)等新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目的拉動(dòng)作用，這種局部出現(xiàn)的“小陽(yáng)春”現(xiàn)象，是個(gè)別樓盤(pán)帶動(dòng)市場(chǎng)出現(xiàn)的一個(gè)小活躍，并不能代表太原樓市普遍現(xiàn)象。

樓市進(jìn)入量跌價(jià)穩(wěn)時(shí)代

春節(jié)過(guò)后，太原的韓女士頻頻接到品牌樓盤(pán)的推盤(pán)電話，置業(yè)顧問(wèn)不約而同地告訴她，相比去年同期，太原市所有樓盤(pán)的價(jià)格都有不同程度上漲。尤其是二青會(huì)即將在太原舉辦，這對(duì)于下半年房?jī)r(jià)上漲勢(shì)必將起到推波助瀾的作用。

事實(shí)上，對(duì)于眼下在太原買(mǎi)房這事兒，手邊有點(diǎn)閑錢(qián)的韓女士一直呈觀望態(tài)度。她認(rèn)為，在目前房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)房?jī)r(jià)的大背景之下，盡管商品房銷售似乎持續(xù)回暖，遠(yuǎn)超市場(chǎng)和心理預(yù)期，但是出手買(mǎi)房依舊是一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)較大的計(jì)劃。

韓女士的糾結(jié)代表了大部分人的心情。以太原市場(chǎng)為例：前三月，太原土地市場(chǎng)成交活躍度持續(xù)上升。近三個(gè)月以來(lái)，太原土地市場(chǎng)先后有多個(gè)地塊成交，其中，萬(wàn)柏林區(qū)、晉源區(qū)、小店區(qū)多個(gè)熱點(diǎn)區(qū)域地塊成交。中海地產(chǎn)新摘得的北寒城改地塊總占地達(dá)到700畝，本土新房企山西紅盛星競(jìng)得龍山大街地塊，中國(guó)鐵建摘得的省警校地塊等，都為未來(lái)的市場(chǎng)埋下伏筆。

據(jù)省統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示：今年前2個(gè)月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資33.97億元，占全市投資的比重為56.9%，比上年同期提高3.1個(gè)百分點(diǎn)；增長(zhǎng)17.4%，比上年同期（12.9%）加快4.5個(gè)百分點(diǎn)，拉動(dòng)全市投資增長(zhǎng)9.3個(gè)百分點(diǎn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資較快增長(zhǎng)。

“盡管土地市場(chǎng)依舊活躍，甚至有些城市的溢價(jià)率很高，但毋庸置疑的是：樓市普漲的周期已經(jīng)成為歷史。從業(yè)界慣用的房地產(chǎn)價(jià)格K線圖分析，從去年年底，太原樓市已經(jīng)進(jìn)入“秋季”，滑入一個(gè)量跌價(jià)穩(wěn)的區(qū)間。”谷利認(rèn)為，從2018年7月以后，太原樓市進(jìn)入橫盤(pán)期。橫盤(pán)時(shí)代的樓市既沒(méi)有火熱的盛夏，也沒(méi)有寒冷的冬天，只剩下沒(méi)有投機(jī)投資客的春秋兩季。從數(shù)據(jù)來(lái)看，2018年，太原市商品房市場(chǎng)的開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目轉(zhuǎn)化率維持在65%左右，而今年1月到3月，整體轉(zhuǎn)化率維持在50%。轉(zhuǎn)化率的下降，說(shuō)明整體市場(chǎng)的成交率在往下走，市場(chǎng)呈現(xiàn)出階段性緩步下行態(tài)勢(shì)。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，借用二青會(huì)的熱點(diǎn)進(jìn)行推盤(pán)，基本是地產(chǎn)商和代理公司等利益團(tuán)體在推動(dòng)。運(yùn)動(dòng)會(huì)對(duì)于一個(gè)城市房?jī)r(jià)的推動(dòng)作用有多大？事實(shí)上，運(yùn)動(dòng)賽事對(duì)于城建、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館等配套完善以及城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的整體格局和面貌會(huì)得以提升，區(qū)域住宅的出行改善和便利性會(huì)隨之增加，但體育賽事有能量帶動(dòng)整個(gè)城市的房?jī)r(jià)一說(shuō)，并沒(méi)有那么樂(lè)觀。

未來(lái)走勢(shì)趨穩(wěn)

關(guān)于樓市調(diào)控，宏觀政策堅(jiān)持“一城一策、因城施策”，從各地實(shí)際情況出發(fā)，有什么問(wèn)題，就解決什么問(wèn)題，穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制方案試點(diǎn)。2月21日，安徽阜陽(yáng)取消限價(jià)政策……近期，北京、上海、廣州等地大幅調(diào)低個(gè)人出租住房稅收，北京、上海、廣州、深圳等地出售住房則享受減稅政策，即增值稅附加和印花稅稅率減半……

松綁、降稅、利率……“一城一策”的政策在各地的調(diào)控已極具地方性。那么太原樓市是否有限令松動(dòng)跡象？今年太原樓市是否會(huì)迎來(lái)新一波漲幅？

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，限價(jià)造成的弊端很多，個(gè)別城市放開(kāi)限價(jià)，是一種修復(fù)機(jī)制。限價(jià)政策取消，理論上會(huì)讓樓市回歸市場(chǎng)調(diào)節(jié)，避免了因調(diào)控政策而導(dǎo)致的房?jī)r(jià)失真。盡管限價(jià)放開(kāi)也會(huì)在一定程度上影響房?jī)r(jià)，或讓房?jī)r(jià)再次進(jìn)入上漲通道，但是，這也有個(gè)前提，那就是房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求仍然旺盛。而太原市場(chǎng)目前并不會(huì)放開(kāi)限購(gòu)政策，并且依然有限簽的苗頭。

某品牌地產(chǎn)營(yíng)銷負(fù)責(zé)人透露，眼下的市場(chǎng)和去年同期相比，一個(gè)月賣(mài)三十套房子，已經(jīng)算是比較好的業(yè)績(jī)。和去年同期一個(gè)月走七八十套房子的高峰期相比，早已不可同日而語(yǔ)。此外，市場(chǎng)觀望情緒濃厚，去化周期延長(zhǎng)。同時(shí)，市場(chǎng)上同類產(chǎn)品多，競(jìng)爭(zhēng)激烈，也讓一線銷售人員感受到市場(chǎng)的冷。

多個(gè)品牌項(xiàng)目負(fù)責(zé)人也表示，今年下半年，太原樓市各項(xiàng)目將扎堆推出市場(chǎng)稀缺的80到100平方米的首置首改產(chǎn)品，各品牌會(huì)進(jìn)入紅海競(jìng)爭(zhēng)，所有的量基本都積壓在下半年。屆時(shí)，太原樓市將迎來(lái)一波補(bǔ)倉(cāng)高峰期。

2019年的樓市重心是穩(wěn)低價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期。這代表著房?jī)r(jià)會(huì)在穩(wěn)定的區(qū)間，不會(huì)大跌，也不會(huì)大漲。因此對(duì)于2019年太原樓市走勢(shì)，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這一年，買(mǎi)房人越來(lái)越理性，房?jī)r(jià)預(yù)期也將越來(lái)越穩(wěn)。未來(lái)將仍然堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”基本定位，也就是說(shuō)房?jī)r(jià)不會(huì)大幅波動(dòng)，對(duì)于投機(jī)客來(lái)說(shuō)，再進(jìn)入樓市炒房的風(fēng)險(xiǎn)很大。房?jī)r(jià)趨于穩(wěn)定已經(jīng)成為一種很明確的趨勢(shì)，對(duì)于期待未來(lái)房?jī)r(jià)會(huì)大漲或大跌的人群就不要再幻想了。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2018年，全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資突破千億元，完成1376.6億元，同比增長(zhǎng)18%，增幅比全國(guó)增速快8.5個(gè)百分點(diǎn)。對(duì)全省固定資產(chǎn)投資的貢獻(xiàn)率大到64.1%。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，2019年的太原樓市恐怕過(guò)千億的可能性不大，但是和前兩年相比，差距也不會(huì)很大。近期，太原市一些新開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目并沒(méi)有去年和前年那么樂(lè)觀。動(dòng)輒開(kāi)盤(pán)賣(mài)10億元的美好時(shí)代不復(fù)返，有些樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)僅能賣(mài)到去年同期的三分之一。由此來(lái)看，房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭得到遏制，老百姓觀望情緒濃厚，投資需客逐漸減少，未來(lái)走勢(shì)日漸趨穩(wěn)。