2019太原樓市展望:調(diào)控政策難松 晉源最具期待

山西房地產(chǎn)門戶網(wǎng)  2019/01/10

2018年年末，國(guó)內(nèi)多個(gè)城市宣布放松限購(gòu)，引發(fā)省城太原廣大置業(yè)者及業(yè)界人士關(guān)注：太原調(diào)控政策是否會(huì)松動(dòng)？全國(guó)土地降溫的同時(shí)，太原土地市場(chǎng)將有怎樣的表現(xiàn)？開發(fā)商是否會(huì)繼續(xù)2018年年底的打折促銷，樓市趨勢(shì)將有何變化？關(guān)于房?jī)r(jià)市場(chǎng)已經(jīng)有不同的聲音響起，是漲是跌還是穩(wěn)？新的一年，太原有哪些片區(qū)值得在2019年重點(diǎn)關(guān)注？

帶著重重疑問(wèn)，記者結(jié)合去年省城樓市表現(xiàn)采訪業(yè)內(nèi)人士，探訪新一年太原樓市走勢(shì)——

A 限購(gòu)政策暫無(wú)松動(dòng)計(jì)劃

2018年歲末年終，部分城市限購(gòu)松動(dòng)的信息不絕于耳，一周之內(nèi)，包括菏澤、廣州、珠海、合肥等地相繼傳來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控政策松綁的信息。據(jù)悉，菏澤、廣州兩地明文出臺(tái)限購(gòu)放松，珠海、合肥暫無(wú)條例，但執(zhí)行限購(gòu)條件已經(jīng)放寬松動(dòng)。由此也引發(fā)太原市民及業(yè)界的猜測(cè)：太原限購(gòu)是否會(huì)松動(dòng)？太原市房管局相關(guān)人士回復(fù)：太原限購(gòu)政策暫無(wú)松動(dòng)計(jì)劃。

隨著全國(guó)各城市樓市調(diào)控政策的不斷深入，調(diào)控效果逐漸顯現(xiàn)，一線城市和部分熱點(diǎn)二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)穩(wěn)定，部分三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)降溫。業(yè)內(nèi)人士表示，在中央提出“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”的定位之后，我國(guó)多個(gè)城市“因城施策”，出臺(tái)了適合各個(gè)地方的樓市調(diào)控政策。例如太原有限購(gòu)、限貸政策，其他城市還有執(zhí)行限價(jià)、限商、限售等政策的情況，這些政策規(guī)范了市場(chǎng)，將大部分投機(jī)者和炒房者擠出市場(chǎng)，因此，全國(guó)大部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸恢復(fù)穩(wěn)定。

聚信評(píng)估機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人表示，“2018年10月，中央政策局經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上未提及房地產(chǎn)，一方面顯示出當(dāng)前調(diào)控政策已見成效，暫無(wú)繼續(xù)加碼調(diào)控政策的必要；另一方面，在經(jīng)濟(jì)遭遇下行壓力之下，穩(wěn)定更為關(guān)鍵。預(yù)計(jì)2019年房地產(chǎn)市場(chǎng)政策環(huán)境將有所改善，但全面放松的可能性微乎其微?！?

B 土地市場(chǎng)回歸理性

2018年，在樓市調(diào)控政策收緊的大背景下，無(wú)論是以北京為代表的一線城市，還是熱點(diǎn)二三線城市，土地市場(chǎng)整體呈現(xiàn)出“降溫”態(tài)勢(shì)。太原作為弱二線城市，土地市場(chǎng)仍然有增長(zhǎng)，但迫于限購(gòu)限貸及土地價(jià)格走高的壓力，出現(xiàn)轟動(dòng)全國(guó)的土地“流拍”事件。

例如，2018年10月，太原拍賣太原煤氣化公司原用地范圍內(nèi)的8幅地塊。這8幅地塊共計(jì)1241.61畝，曾于8月10日遭遇流拍，10月土地拍賣起拍價(jià)108.017億元，相當(dāng)于在上次起拍價(jià)130.821億元的基礎(chǔ)上打八折拍賣。

2018年，全國(guó)土地市場(chǎng)中，土地流拍、底價(jià)成交、低溢價(jià)成交等現(xiàn)象不斷涌現(xiàn)。臨近年底，多個(gè)城市土地市場(chǎng)供應(yīng)量增加，土地市場(chǎng)有了一些回暖的跡象。預(yù)計(jì)2019年，房企拿地將保持謹(jǐn)慎的態(tài)度，土地市場(chǎng)回歸理性。

數(shù)據(jù)顯示，太原2018年上半年和下半年的土地成交數(shù)據(jù)差距明顯。上半年，太原土地市場(chǎng)共計(jì)成交46宗地，其中品牌房企拿地14宗，本地房企拿地32宗。供應(yīng)總面積達(dá)4136畝，土地成交面積達(dá)1718畝，成交總價(jià)超69億元，相比2017上半年成交總價(jià)139億元下降明顯。

截止到11月30日的數(shù)據(jù)顯示，2018年前11月，太原一共成交132宗，所有土地成交總金額達(dá)到355.84億，較2017年同期上漲34.13％；2018年太原土地市場(chǎng)成交面積6928畝，較2017年上漲45.03％。2018年下半年太原土地市場(chǎng)熱度升溫。

業(yè)界人士透露，2018年太原土地市場(chǎng)成交走熱，與2017年城中村改造、舊城改造項(xiàng)目啟動(dòng)，土地供應(yīng)大量釋放有關(guān)。而在限購(gòu)限貸調(diào)控政策的影響下，2019年，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)以“維持穩(wěn)定”為主，太原土地市場(chǎng)供需將回歸理性。

C 市場(chǎng)促銷走量房?jī)r(jià)不會(huì)大漲

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2018年11月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，四個(gè)一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比持平。31個(gè)二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格分別上漲1.0％和0.3％。35個(gè)三線城市新建商品住宅價(jià)格上漲1.1％，漲幅略有擴(kuò)大。在大范圍、大力度的調(diào)控下，各地房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)明顯分化。太原的房?jī)r(jià)指數(shù)基本在1至2個(gè)百分點(diǎn)內(nèi)小幅浮動(dòng)。

記者粗略統(tǒng)計(jì)，2018年太原有多宗土地樓面價(jià)超過(guò)4000元／平方米，除了太原五中新校區(qū)附近地塊樓面價(jià)達(dá)到5851元／平方米，仍有很多土地樓面價(jià)低于4000元／平方米，加上建安成本、勘察設(shè)計(jì)和前期工程成本、配套成本、稅費(fèi)成本、營(yíng)銷成本、開發(fā)成本、財(cái)務(wù)成本等上漲，房?jī)r(jià)依然承上漲趨勢(shì)。

在當(dāng)前全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策不變、限購(gòu)限貸限售未放松的情形下，樓市已很難提升熱度。未來(lái)樓市從一線到二三線會(huì)繼續(xù)回歸理性，全國(guó)市場(chǎng)將日趨穩(wěn)定。房地產(chǎn)企業(yè)銷售壓力繼續(xù)加大，調(diào)低銷售預(yù)期、加大促銷力度將大量出現(xiàn)。

文章來(lái)源：山西晚報(bào)