個(gè)稅房屋租金抵扣成網(wǎng)議熱點(diǎn) 稅務(wù)機(jī)關(guān)來(lái)解答

山西房地產(chǎn)門戶網(wǎng)  2019/01/08

《個(gè)人所得稅專項(xiàng)附加扣除暫行辦法》出臺(tái)后，個(gè)人房屋租金抵扣成為網(wǎng)上熱議的焦點(diǎn)。有房東表示：“租戶申請(qǐng)住房租金專項(xiàng)附加扣除能省100元，我每月至少要墊進(jìn)去500元”、“因目前房租不含稅，如果因?yàn)樘顖?bào)個(gè)稅相關(guān)文件出現(xiàn)交稅問(wèn)題，都由填寫人承擔(dān)（房租的20%，一年大概兩萬(wàn)左右）”。也有租戶因?yàn)閾?dān)心填報(bào)個(gè)稅房租抵扣信息后，房租的稅金會(huì)轉(zhuǎn)嫁給自己而放棄申報(bào)。

因?yàn)榕涮准?xì)則不明朗，原本是惠民的專項(xiàng)抵扣政策，卻無(wú)法充分釋放紅利。目前房屋租金的稅率到底是多少？當(dāng)前個(gè)稅專項(xiàng)抵扣房租采取什么形式扣除？就這些租戶和房東關(guān)心的焦點(diǎn)問(wèn)題，記者采訪了稅務(wù)機(jī)關(guān)和相關(guān)專業(yè)人士。

疑問(wèn)

房屋出租到底該交多少稅？

有房東表示，“你拿我的信息去申報(bào)個(gè)稅抵扣，過(guò)不了幾天稅務(wù)部門就會(huì)通知我去‘開(kāi)發(fā)票’，單房產(chǎn)稅一項(xiàng)就需要交納360元（全額租金3000元乘12%），這還沒(méi)算增值稅和附加稅等！”那么，房屋出租到底該交多少稅？是不是像一些房東所說(shuō)是年租金的12%或者20%？記者采訪了北京立信會(huì)計(jì)師事務(wù)所的注冊(cè)會(huì)計(jì)師王濤。

王濤表示，目前個(gè)人出租房產(chǎn)的名義稅率是：由按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算繳納增值稅，減半征收個(gè)人所得稅（原本為20%）后為10%，按照每月租金收入的4％征收房產(chǎn)稅，加起來(lái)達(dá)到15.5%?！皩?duì)于個(gè)人房東，因?yàn)檫€存在扣除成本，對(duì)按月租金計(jì)算的增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加、房產(chǎn)稅和個(gè)人所得稅合并按綜合征收率后計(jì)征大約為5%，并非網(wǎng)上夸張的20%。自如等房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)提供住房租賃經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)，則按照租金發(fā)票上的規(guī)定，適用6%的增值稅稅率和其他項(xiàng)稅率。”

算賬

租戶到底能不能減小負(fù)擔(dān)？

王濤以北京市為例，按照住房租金專項(xiàng)抵扣情況，算了一筆賬。假設(shè)租戶月薪扣除“五險(xiǎn)一金”后為稅前10000元。減去5000元“免征額”，應(yīng)稅額度為5000元，每月房租3000元。不申報(bào)房租個(gè)稅專項(xiàng)扣除，需要繳納的個(gè)稅為5000× 10%-210=290元。如果申報(bào)房租個(gè)稅專項(xiàng)扣除的話，個(gè)稅變成（5000-1500）×10%-210=140元，省了150元。如果房租需要繳稅，所交稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁給租客承擔(dān)，租戶每月需支付3000×5%=150元。在這種情況下，租戶每月個(gè)稅加上房東轉(zhuǎn)嫁的房租稅還是290元，申報(bào)房租專項(xiàng)扣除沒(méi)有減小負(fù)擔(dān)。

按照上述計(jì)算，如果租金稅收轉(zhuǎn)嫁給租戶后，租戶實(shí)際上費(fèi)了事兒還沒(méi)有減小負(fù)擔(dān)，這也是很多租戶心存疑慮不申報(bào)的地方。有稅務(wù)專家表示，今后租客租房，如果要求房東開(kāi)具租金發(fā)票用于個(gè)稅抵扣，這就意味著要求房東購(gòu)票納稅，即便租客不要求房東為租金開(kāi)票，為預(yù)防租客事后單方抵扣，導(dǎo)致房東被追溯稅務(wù)責(zé)任，房東定租金時(shí)依然會(huì)預(yù)設(shè)需要開(kāi)票的價(jià)位來(lái)規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

追問(wèn)

房租抵扣到底要不要發(fā)票？

當(dāng)前個(gè)稅專項(xiàng)扣除對(duì)于房東開(kāi)具發(fā)票是否有要求呢？記者咨詢了12366北京稅務(wù)服務(wù)中心。12366客服人員告訴記者，目前個(gè)稅專項(xiàng)扣除中房租采取定額扣除而不按租金發(fā)票限額據(jù)實(shí)扣除。“這是考慮了目前租房市場(chǎng)的實(shí)際情況，即大部分租賃行為并沒(méi)有開(kāi)具發(fā)票。同時(shí)，如果把發(fā)票作為前置條件，可能會(huì)增加納稅人負(fù)擔(dān)，還會(huì)推高租金價(jià)格?！辨溂邑S臺(tái)區(qū)的一個(gè)營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)工作人員也對(duì)記者表示，租客申報(bào)房租專項(xiàng)附加扣除后，稅務(wù)部門會(huì)不會(huì)找房東開(kāi)具發(fā)票收稅目前政策還不明晰，他們也在觀望。“但是，國(guó)家既然出臺(tái)了這個(gè)政策，肯定也不會(huì)說(shuō)讓房東算在你們頭上，可能會(huì)限制房租漲幅?！?

“雖然目前房租的專項(xiàng)扣除未要求房東開(kāi)具租金發(fā)票，但是在未來(lái)會(huì)不會(huì)直接轉(zhuǎn)化為向房東征稅，需要政策更加明朗、稅收條件更加清晰，才能避免引發(fā)市場(chǎng)恐慌。”王濤表示：“稅務(wù)機(jī)關(guān)也要及時(shí)引導(dǎo)稅收政策的執(zhí)行，避免租客因正常申報(bào)房租抵扣信息遭到房東掃地出門。”