長租公寓進細分時代地產大佬紛紛建言獻策

和訊網 2018/01/25

1月22日下午，北京市政協十三屆一次會議開幕，多位北京市政協委員對長租公寓表現出關注。北京市政協委員、京投發展股份有限公司總裁高一軒和政協北京市第十三屆委員會港澳臺僑工作顧問、北京市人民政府專家顧問毛大慶分別在其提案中具體為長租公寓的發展提出了建議。

高一軒在提案中表示：建議北京商辦用地轉型長租、養老公寓，毛大慶(樓盤)則建議，北京市亟待加大對于長租公寓類產品的多元化市場開拓的推動力度。

黨的十九大報告提出，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。相關數據也顯示，2016年中國租賃市場交易額為1.2萬億元，預計到2020年，將達到2萬億元。

政策和市場需求的雙驅動，長租公寓發展前景不言而喻。長租公寓已成為房地產的新風口，眾多資本紛紛搶灘長租公寓，擁有更多的市場份額是他們的當務之急，長租公寓的發展空間巨大，但是，囿于行業處于初步發展階段，仍需要更多政策和規范。

高一軒在提案中表示，“在北京，一方面，龐大的城市流動人口有旺盛的基礎租賃需求。另一方面，青年城市人口的租賃需求也在不斷升級，傳統的以個體業主為主體租賃市場即使經過專業企業的零星改造，仍然無法有效回應和滿足他們的新型需求。而目前機構運營的長租公寓僅占整個長租公寓市場份額的3%。”

鑒于巨大的市場需求，高一軒建議將部分新增或存量閑置商業資源在承諾持有運營的前提下，批準轉化為長租公寓和養老公寓產品。引導社會新生需求與北京城市有限的建設用地資源進行無縫對接。

高一軒的提議其來有自，截至2017年，北京市寫字樓產品存量511萬平方米，商業存量444.15萬平方米，處于歷史存量高位。

同時，統計數據同時表明，目前北京市的存量商辦用地，也處于一個較高水平：北京在過去十余年間，合計出讓1700余宗招拍掛土地，剔除工業用地之外，大約供應了商辦類用地7000萬平方米(按容積率折算)。而已經進入市場的物業實際成交面積大約4500萬平方米，形成約2500萬-3000萬平方米的潛在庫存，這其中相當比例的商辦用地處于拿地未開工狀態。

近兩年，商辦用地轉做其他產品的例子并不鮮見，但是，長租公寓和養老公寓的回報周期較長，且長租公寓對項目位置和環境有一定的要求，商辦用地如何轉化為長租公寓和養老公寓?對此，高一軒在接受和訊房產采訪時表示，“根據目前的情況，可先引導部分用地，具體分析，根據地段不同，項目的不同，兼顧民生和市場。很多開發商在拿地時，住宅和商業時一起拿的，現在很多商辦地并沒有開發。”

而毛大慶則更加關注長租公寓的多元化市場，他提出：北京市亟待加大對于長租公寓類產品的多元化市場開拓的推動力度。

事實上，目前市場上對于藍領、白領、高科技人才已推出不同的長租公寓產品，毛大慶指出，近年來長租公寓產業的發展趨勢，未來一定會形成政府保障、市場運作的政企協作格局。因此，我建議北京市在相關政策扶持與監管制度方面提早介入，以獲取先發優勢。

以下是高一軒和毛大慶的部分觀點。

高一軒：引導商辦用地轉型長租、養老公寓

通過對部分商業辦公(以下簡稱商辦)存量用地和新增商辦用地,進行符合市場需求的功能引導,定向發展長租公寓和租賃型養老公寓。以舊的存量用地滿足新生社會需求，客觀上就是起到控制建設用地新增的作用，符合北京城市總體規劃中建設用地減量發展的基本原則。

以北京市2016年的商業辦公市場為例，寫字樓產品新增供應約為146萬平方米;這其中，大約有60萬平方米的產品因為難于銷售被企業被動的自己持有，沒有發揮實際的供給作用，剩余的86萬平方米中，有相當數量的商業辦公物業被以公寓等其他產品形式實現了對外銷售。這也促使2017年一季度，北京市出臺了禁止商改住的相關政策。

這一方面是由開發商在土地獲取時存在對商辦用地定價過于樂觀或商改住等“打擦邊球”的心理。同時也是商辦用地規劃編制過程中，由其時點性特征導致的。規劃編制時集中體現了編制當下的商辦市場的發展特征、供需關系、經濟結構和時代特點。待真正形成供地并形成面對市場的產品時，內外部環境往往發生了較大變化，這是現行規劃編制體系難以應對和解決的。而這一點在商辦用地上表現最為突出。尤其是近兩年整個社會以前所未有的高速度進入電子商務和物流交易時代后，客觀上對實體商業的需求，至少是對實體商業的面積需求變小了，如果大量的商辦土地全部打造成以酒店、寫字樓和零售商業為代表的傳統商業物業，不論在宏觀層面還是在局部市場的供需層面，都缺乏有效的市場依托和實際需求。

我建議將部分新增或存量閑置商業資源在承諾持有運營的前提下，批準轉化為長租公寓和養老公寓產品。引導社會新生需求與北京城市有限的建設用地資源進行無縫對接。

實現這一目標需要堅持以下原則：

1. 先有法規引導，依法依規實現轉型。規劃國土和建設管理部門根據國家政策，出臺鼓勵符合條件，運營困難或處于閑置狀態的商業辦公用地轉型發展長租公寓和養老公寓。

2. 堅持現行房地產調控政策，有開發運營企業承諾產品自持運營，杜絕商改住產品死灰復燃。

3. 規劃國土和建設主管部門在充分調研，結合市場實際的基礎上，編制兩類物業在規劃，建設，運營上的準入標準。可以仿照綠色建筑評級標準對于優秀的長租公寓和養老公寓進行評級，規范引導企業打造高質量的長租公寓和養老公寓。

4. 涉及商辦用地規劃編制的相關工作，應在編制規劃時引入專業的市場調研、產業研究機構。同時特別應讓有經驗的市場主體盡早介入，在編制時即讓規劃性質符合產業發展趨勢，并具有一定的前瞻性。

5. 協調財政部門和銀行、保險、證券等監督管理機構及市場主體，從金融、財政角度給予住房長租市場相關支持。建議政策允許提取公積金支付房租，開展REITs試點。仿照市政基礎設施等民生領域項目，給予長租公寓低成本融資的金融支持。財政方面建議對于由商辦用地打造的長租公寓產品給予一定的稅收等方面優惠。

6. 關于養老公寓，建議政府有關部門對于有條件的商辦用地，可以定向支持其發展租賃型養老公寓。這種改變應經過嚴格的案址勘測和養老物業、養老產業的預設計，對相關主體的資金來源、運營模式、專業能力進行嚴格規定和審查。對于適老群體的容納應參照教育、醫療體制的兼顧性，兼顧商業性的市場化和保障性的片區化。養老公寓的物業必須以自持租賃為基本經營模式，不得變相銷售。通過這種方式，以養老用地的設立為契機，打通醫療、康復、教育、金融、保險等多個領域和行業，改變中國式養老“有模式無載體”的窘境。

毛大慶：提前介入長租公寓的政策扶持和監管

基于近半年來中央、地方以及全社會都在推動住房租賃市場健康發展的良好政策環境，我建議，北京市亟待加大對于長租公寓類產品的多元化市場開拓的推動力度。

發展長租公寓的根本目的是為了穩定房地產市場結構，并深度落實中央房住不炒的政策精神，與北京的體量、規模處于同一水平的其他一線城市相比，北京市對于長租公寓類產品的政策扶持力度仍有提升空間，并應著重傾向于三類客群：藍領、白領，以及對于城市活力和創新力有最明顯帶動作用的高端科技創新人才。

1.提前介入藍領公寓的政策扶持和監管

藍領公寓自2008年進入一線城市，這類產品并不針對個人，而是為企業服務，為企業解決員工宿舍的問題，按床位租賃，整體租金水平低，但與群租房相比，其消防、租戶管理和服務水平可以得到有效保障。

盡管進入市場較早，但北京市目前的藍領公寓產品發展緩慢，仍處于初級階段，運營這類產品的企業重點在產業園周邊布局，市場空間很大。

2018年，在中央及地方政策的帶動下，藍領公寓產品有可能全面提速，具體到北京市，針對此類產品，政策應提前到位，一方面給出足夠的政策保障，另一方面也要提早制定相關的監管措施。

2.以白領公寓產品推動老舊房改造升級

據悉，目前我國已有多地試點住房租賃，并相繼出臺了住房租賃新政。綜合各地對于針對白領客群推出了長租公寓類產品，我建議北京市從多個維度的政策刺激該產業提速。

首先，可由政府主導、與騰訊、阿里等互聯網平臺型企業合作，引入長租公寓智慧平臺，將公寓產品、運營商納入整體管理。

其次，對于商業用房改造的長租公寓給予民用水電氣價格的優惠政策。

最后，可以從優秀的長租公寓產品中再次選拔，對于推進城市改造有巨大影響的白領公寓，給予公積金、稅收制度、市場監管放寬等方面的政策傾斜。