國家放大招,土地政策出新,炒房變得虛無縹緲!

劉磊地產評論  2018/01/18

房子為什么這么貴?因為地貴啊!眾所周知，房價中占比最大的部分是土地，可以占到40%;而根據政策，土地由國家統一管理，放不放地，放多少地，直接影響了土地的價格。然而，這一單一土地供應方式將發生變化。近日，日前，國土資源部負責人透露，我國將研究制定權屬不變、符合規劃條件下，非房地產企業依法取得使用權的土地作為住宅用地的辦法，深化利用農村集體經營性建設用地建設租賃住房試點。政府將不再是居住用地唯一提供者。同時還將探索宅基地所有權、資格權、使用權“三權分置”，落實宅基地集體所有權，保障宅基地農戶資格權，適度放活宅基地使用權。這意味著什么呢?小產權房要轉正了?我們可以去買宅基地了嗎?想多了，事實上，對于新的政策，官方也補充了，這不是給小產權房開口子，也決不允許城市人去農村建別墅、建會所。

那就有些看不懂了，那么所謂的開放土地市場又是什么意思呢?對于樓市又有什么樣的影響呢?

所謂開放，就是改變政府單一主體供地的模式，現在，村集體也可以提供土地了。不用流轉，不用征地，更不用強拆，只要村集體同意，村子的閑置土地就可以進入交易市場。所謂分權，就是所有權不變，歸屬國家，而使用權不再與資格權掛鉤，才是亮點;此前的小產權房，就是指在集體土地上建房，卻賣給了集體之外的人，他們并不具備有使用權的資格。那是不是說，未來小產權房就合法呢?并不是，因為明確表態了，不會給小產權房開口子;這一點應該會體現在未來出臺的法律和細則上。至于說這么做的目的，很簡單，就是為了盤活土地市場，吸收更多資金，帶動地產活力;蓋得房子也是主打保障性住房和租賃住房;因為小產權房不開口子，就意味著即便村民自主蓋起來高樓大廈，也不能用于買賣。

根據中科院2013年的測算，全國宅基地總共約有2.7億畝，而空置的約有1.14億畝，幾乎占到了四成。1.14億畝是什么概念?差不多等于5個北京市大小了。如果一畝地按照50萬元就算，那么未來有50萬億潛在資金盤活，這比M2要來的更快更穩更安全。

這項政策一旦落地，受益者涉及方方面面。

首先，大的房企可以不用盲目上項目，盲目在土拍市場上搶地，從而推高地價不斷增長;與村集體合作開發，以租賃、青年公寓形式經營，占用不多現金，卻可以帶來持續現金流。其次，城市周邊的村民。這個不用多說都知道，可用資源更多，自然能帶來更多機會與財富。此外，由于土地資源被盤活，各種租賃形式的住房就會興起，一方面，年輕人不用再為居住地而發愁，另一方面，炒房客囤積在手中的房產更難獲取現金流，更專業的承租方會帶來更好的求租體驗，誰還會去跟中介、房東斗智斗勇呢?

總之，土地降房價可能有些困難，但增加土地供應必然會導致更多的房屋供應，不論是租賃還是其他形式，不再靠單一買入來解決居住問題就是好的政策，進而炒房客的空間進一步被壓縮;倒不是說房產一下子就白菜，而是有些老舊小或劣質房產，未來出手可能會更加困難了。