我省太原市重點打造五大副中心2018年成交預判

山西晚報  2018/01/17

在政府“房子是用來住的，不是用來炒的”政策引導下，2017年，太原樓市剛需產品品質大幅提升，改善性需求增長顯著。

品牌房企之間的競爭更加激烈，新鮮血液的不斷流入讓市場競爭出現白熱化，高關注度、高品質的項目備受關注——

A 成交量：城改持續激發成交活力

根據吉屋網數據顯示，2017年，太原市共預售住房57723套，總面積為632.7萬平方米。成交方面，2017年四個季度中，樓市走勢一路上行。業內人士表示，2017年第一季度開始，太原樓市成交呈現環比量價齊升態勢，3個月里新房住宅成交12860套，商品住宅銷售面積達到126.23萬平方米，環比增加72.25%，同比增長23.76%。由于春節市場冷淡因素的影響，第一季度環比大漲較為合理，但接下來的三個季度，樓市一直量價齊升。到年終數據統計，2017年太原新房住宅共成交56444套，總面積近650萬平方米。

從需求和供應兩方面比較，不論從住宅總套數還是總面積的數據上看，太原樓市成交量明顯高于供應量。

需求的集中釋放和2013年以來太原六城區數10個城中村改造關系緊密。

城中村的改造，勢必帶動該區域投資和居住環境的提升。經過改造，之前的村莊將會變身為高層住宅區，相關配套逐漸完善。大范圍的城中村改造無疑將進一步促進太原市的城市化進程，進一步提升相應地段的價值。

此外，進行改造的城中村項目大部分處于中心六城區優越的地理位置，周邊配套設施齊全，商貿、超市、學校等一應俱全，形成一定的規模，交通也比較方便。對開發商而言，城中村改造，也給房地產企業帶來了新一輪的機遇。大量市場資本的參與以及城中村片區的大力度開發，將對太原樓市帶來不小的影響。

2018年成交預判

未來幾年，是太原城中村項目集中供應年份，城中村改造項目對于太原新建商品房市場的影響將會集中顯現。

隨著各城中村進入實質性的拆遷階段，村民帶來一股強勁的購買力。出于自住和投資的影響，這部分需求也會得到釋放。

2018年，太原需求也將有效釋放，但既不會像全國個別城市樓市翻番，也不像有些城市停滯不前，去年鄭州、武漢、合肥漲幅較大，今年是西安、太原、海口漲得明顯。

太原綠地集團相關負責人表示，一方面市場需求方追求買漲不買跌，另一方面改善性需求爆發，不少家庭從物質轉向精神追求，二套房成了剛需房，三套房才是改善，原來可能一家子人住一起，現在可能會產生夫妻、老人、孩子各買一套房的需求。

B 價格：精裝房促成樓市進入萬元時代

太原房地產市場價格也一路走高。從吉屋房價網統計的數據來看：2017年1月，太原房價在7824元/平方米，而到了8月，這一數據上探至9679元/平方米的價位，再到12月份，房價越過了10030元/平方米的萬元線。

記者從市場上獲悉，去年12月，太原城區中存量住宅均價最高的是迎澤區，監測均價為11115元/平方米，環比上漲3.8%;其次是小店區，均價為11058元/平方米，環比漲1.8%;再之后是萬柏林區10607元/平方米、杏花嶺區9995元/平方米、晉源區8821元/平方米、尖草坪區7800元/平方米。

房價上漲與土地價格上漲有密切關系。2017年，太原幾場熱點區域激烈的土地拍賣現場和結果，預示著太原土地已全線進入“新時代”。此外，2017年8月至10月，全國多個城市樓市受到宏觀調控的影響，部分二三線城市供應少，在入市項目增加下，市場活躍度提高，房價上漲。另外，目前，房地產精裝越來越流行，精裝房無處不在。據統計數據顯示，目前全國各地的精裝房比例正在逐年提升，房地產逐漸進入“精裝”時代。

2018年成交預判

太原綠地集團相關負責人表示，“太原房價在8000元/平方米左右時，樓面地價成本占比5%-10%，而現在占比20%。過去五六年間，太原房價漲了15%左右，比較平穩。”太原保利地產相關負責人表示，2017年，太原主力在售項目精裝項目比例遠高于2016年，而精裝的成本占比基本為15%-18%，成本增加，價格上漲是必然。高品質精裝修商品房將在一定程度上推高房價，這種態勢在2018年將繼續。

C 產品：類高端產品增加

隨著熱門地塊地價的一路走高，以及剛需、改善市場的跌宕起伏，加上調控因素的影響，越來越多的房地產企業開始布局高端產品，并以此來最大限度地減少調控和地價上升對自身發展的影響。

以太原市場成交數據分析，剛需產品市場和類高端產品市場呈現出逆勢升溫的態勢，成交一路走高，成為當下樓市的亮點。  業內人士認為，隨著全國樓市的進一步理性化，投資、投機行為進一步減少，針對剛需的小戶型、毛坯房產品將會進一步受到影響，而針對改善、自住等的類高端產品，則會成為房企在市場中瞄準的新市場。

中原地產首席分析師張大偉分析認為，類高端產品出現成交占比上漲，主要原因是高端需求客戶群的需求支撐。隨著房地產市場不斷規范、升級，類高端、高端樓市產品和物業也一路升級、完善，不論是設計、配套、文化附加值等方面都更符合高端客戶群的需求。這部分客戶群的需求會對市場產生引導作用。

從事房屋中介經紀業務的李建明表示，類高端產品購房人群，一般都有過一到兩次以上的購房經驗，他們在買房時更看重太原樓市的長期走勢，短期波動對他們影響有限，稀缺性決定著樓盤的升值空間。因此，這也激勵越來越多的房企布局高端產品線。

2018年產品預判

太原高樓面地價地塊頻出，容積率平穩走低，推動新一年以類高端、改善型產品為主導的市場進一步走向新的創新方向。改善需求釋放，細分市場導致改善產品呈現多樣性，產品設計優化，結構創新，升級居住舒適度成為新一年房企競爭的主力點。功能型改善產品、別墅產品供應將進一步增加。

D格局：城市框架縱橫擴張 熱點片區活力延續

在2017年之前，太原著重解決城市發展基礎性問題，城市框架小，城建也是在現有框架下的城市更新與發展，注重基礎建設的發展與城市面貌的更新。2017年太原城市發展的兩大引擎就是城中村改造和晉陽湖片區的建設。

此外，2017年，太原通過了“一主一副多組團”的都市區城鎮空間結構規劃。“一主”即太原中心城區(南高速環以北部分)，“一副”即太榆中心城區(晉源-小店-榆次)，“多組團”即清徐、陽曲、太谷(農谷)、徐溝、西谷、修文、泥屯等多個產城融合組團。城市四條邊界縱橫擴張，將把城市框架進一步拉大。

根據規劃，太原將提升完善太原、晉中兩個城市綜合中心，重點構建汾東現代服務中心;大力培育清徐、陽曲、太谷(農谷)、徐溝、修文、泥屯、西谷等組團中心，同步優化提升迎新、下元、北營、晉源、朝陽、高教新區、榆次老城等片區中心，形成集中體現太原都市區對外開放水平、綜合服務能級、地域文化特色和現代文明水平的核心空間。

按照“一主一副多組團”空間結構，構建由航空、都市區高速公路網(兩環、八射、七連)、城市快速路網、高速鐵路和城市軌道交通網組成的一體化現代交通體系。這些區域的樓市值得期待。

與此同時，太原重點打造五大副中心——晉陽湖片區、高鐵南站地區、漪汾區、長風西、三給片區。

此外，隨著城中村改造項目的推進，2018年還將有不少六城區等熱點地段的項目入市，這些區域由于配套齊全、交通路網成熟，仍然會成為樓市關注的熱點。

2018年區域預判

目前，晉陽湖及長風西片區是老牌熱點區域，未來熱度不減;漪汾片區作為老城核心，土地稀缺，隨著新城、融創等的進入，逐步實現老城的騰飛;高鐵南站地區在萬科及富力的帶動下，熱度逐步攀升，目前仍有大量土地存量;三給片區定位北部生態區，在萬科、富力、旭輝相繼進入下，將成為未來新的熱點區域。

太原保利地產相關負責人表示，去年太原房地產市場的發展與城市發展高度統一，相互融合，房地產發展是城市框架發展下的城市面貌的更新，但縱深發展不夠。2017年恒大地產在綜改區拿地，2018年太原城市縱深發展的苗頭顯露出來，預計在2019年，受地鐵、綜改區發展等利好的帶動，太原城市框架將進一步向縱深發展。