樓市開年預測：房地產或迎三元供應模式時代

21世紀經濟報道  2018/01/16

從全國國土資源工作會議上獲悉：截至目前，全國劃定永久基本農田15.5億畝，城市周邊永久基本農田保護比例由45%上升到65%，5年來全國建設占用耕地1560萬畝，補充耕地2259萬畝，數量占補有余，質量總體穩定。新增建設用地計劃在連續4年減少的基礎上，今年再減少20萬畝，其中占用耕地規模也相應減少。

2018年開年以來，蘭州樓市微調為市場帶來一絲不同的氣息。除此之外，自2017年10月以來，短短3個月時間，全國有近20個城市和地區發布了人才引進政策。而這些政策大多采用落戶以及購房**等措施。

對于房地產市場環境發生的變化，21世紀經濟報道記者采訪多位業內人士。業內人士普遍認為，房地產調控正在發生微小變化，但總體趨緊的基調并未改變。人民日報于1月15日撰文指出，部分地方樓市政策調整屬于對前期政策中剛性、粗糙部分的適時修正。在“房子是用來住的，不是用來炒的”已成為全社會強大共識的背景下，中國樓市從嚴調控的基調不會改變、長效機制建設的步伐不會放慢、防范和化解風險的決心不會動搖。

開啟“一城多策”

2017年這一年，中國房地產調控政策密集程度前所未有。總體而言，在“房住不炒”總基調之下，各地政府密集發布“一城一策”，甚至是“一城多策”調控政策。然而，這一基調將因市場環境變化而轉變為“一城多策”。

中原地產研究中心統計數據顯示：2017年，年內全國接近110個城市與部門(縣級以上)發布房地產調控政策，發布的調控政策次數多達270次以上。

總體來看，2017年，房地產政策堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”基調，地方以城市群為調控場，從傳統的需求端抑制向供給側增加進行轉變，限購限貸限售疊加土拍收緊，供應結構優化，調控效果逐步顯現。同時短期調控與長效機制的銜接更為緊密，大力培育發展住房租賃市場、深化發展共有產權住房試點，在控制房價水平的同時，完善多層次住房供應體系，構建租購并舉的房地產制度，推動長效機制的建立健全。

不過，進入2018年以來，自蘭州開始的樓市微調政策引發了業界對調控是否放松的再次思考。蘭州市近期調整房地產市場調控政策稱，**區買房三年后才能交易，取消西固區、九州開發區、高坪偏遠區域的住房限購政策。同時，城關區、七里河區、安寧區范圍內(含高新區、經濟區，不包括高新區榆中園區)的住房繼續實行非蘭戶籍家庭最多可購買一套、蘭州戶籍家庭最多可購買兩套的限購政策，但不再提供社保證明和納稅證明。

除此之外，包括青島、南京等近20個城市發布了吸引人才的政策。而這些政策大多與落戶和購房**有關。

1月15日，新城控股副總裁歐陽捷在接受21世紀經濟報道記者采訪時表示，總體而言，調控松動是必然的，但調控松動的邏輯與過去不同。“以前調控的邏輯是，市場好的時候拼命壓，市場不好的時候就拼命拉。但在‘房住不炒’前提下，未來調控松動將圍繞住的前提大做文 章。”

究竟如何圍繞“房住不炒”進行調控呢?具體而言，歐陽捷認為，吸引人才就是一種方式。調控不可能不讓城市發展，而各大城市群也需要依賴發展贏得城市間的競爭。因此，各城市還需要做大經濟。通過吸引高新技術產業人才就是一種方式。此外，歐陽捷認為，以去庫存的名義放松調控也是一種方式。

業內人士普遍認為，2018年樓市調控將開啟“一城多策”模式。

供給端細化

調控適度修正并不意味樓市未來會迎來上漲行情。

其中，信貸是影響樓市未來的重要因素。關注點將更多集中于經濟結構的優化和質量效益的提高，宏觀政策保持連續性穩定性，貨幣政策將與宏觀審慎政策相互配合，為供給側結構性改革營造中性適度的貨幣金融環境。展望2018年，經濟增長向好趨勢不變，就業情況保持良好，同時金融嚴監管、去杠桿政策延續，物價存一定上漲壓力，外圍貨幣環境變化對人民幣匯率的影響仍未消除，內外因素共同決定短期內貨幣政策不存在放松的基礎，而適度的中性調控更符合國內經濟結構調整的需要。

歐陽捷也認為，隨著全球量化寬松結束，央行也在收緊信貸政策。房地產所能獲得的資源渠道越來越少，而利息卻在走高。限貸不可能放松，一旦放松將會對房地產市場產生重大影響。因此，歐陽捷認為，房價在2018年不具備暴漲基礎。不過，歐陽捷預測，限價在2018年可能會在相對合理范圍內放松。房價環比不上漲在2018年不會再被強調。因2017年過度限價而造成的市場扭曲在2018年可能會得到修正。

“展望2018年，隨著調控政策由一、二線城市向三、四線城市深入，加之國家貨幣政策的收緊，我們預計三、四線城市此輪上漲周期將接近尾聲。然而我們必須看到主要的一、二線城市庫存量目前還是處于歷史低點，大部分城市的庫存去化時間也維持在12個月以下，從而導致開發商在短期內繼續擁有一定的定價權。” 仲量聯行中國研究部總監周志鋒表示。

從成交量上看，歐陽捷預測，2018年，非都市圈的中小城鎮的城鎮化將會接近尾聲，而一線熱點城市“無地可供、無房可售”的情況也將很難得到緩解，二線熱點城市將會維持常態。因此，總體而言，房地產銷售總量將會整體走低。

此外，易居研究院預測，2018年，全國商品房銷售面積預計下跌7%左右;全國房地產開發企業土地購置價格預計2018年增長10%左右;全國商品房成交均價預計2018年增長3%左右。

2018年，需要注意的是，房地產多主體多樣化供應格局將導致市場發生重大變化。易居研究院認為，補庫存的政策思路會強化。在總量刺激的同時，結構調整也會積極開展。尤其是結合住房體制改革的思路，在供給端上會有細分領域的劃分。比如說2018年會在三元供應模式上發力，即形成完全產權概念的商品住房供應體系、部分產權的共有產權住房供應體系、零產權的租賃住房供應體系。相關的住房供應體系也會引導不同的資金和資源導入。

“在供應長期匱乏、人口紅利以及政府支持等因素的推動下，租賃住房將會成為中國的下一個市場關注點。從長期來看，中國的房地產開發商和投 資者將迎來許多富有吸引力的商機。”周志鋒樂觀表示。