公積金新政出臺頻繁、租賃市場謀求新發展方向

山西晚報  2018/01/10

2017年，房地產政策堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”基調，深化調控政策。在剛剛結束的這一年，太原樓市新政頻出：公積金新政最頻繁，一年間出臺很多新政實施細則;其次是限售，對樓市影響最大;最有深遠影響的是租賃市場的培養新政，這將成為未來樓市的發展趨勢……

回顧2017年，太原房地產市場都出臺了哪些政策?這些政策落地后，哪些會對購房者2018年買房產生影響?影響會有多大呢?

A　松緊有度　公積金出臺多條新政

在公積金出臺的眾多舉措中，調整公積金買房貸款額度可謂最受關注。2017年4月1日起，太原公積金繳存職工家庭買房貸款額度上限為80萬元，其中單身職工最高貸款額度不超50萬元。這一點被業內解讀為：把有購房意愿的單身職工打了個措手不及，讓單身職工選擇的余地變小。

但緊接著，關于組合貸款的門檻卻一再降低。太原市公積金管理中心客服人員表示，“如果公積金額度不夠，還可以結合商業貸款一起進行組合貸款。”從2017年7月3日起，太原市住房公積金管理中心在短暫中止后恢復了個人住房組合貸款業務。值得一提的是，在此之前，太原公積金管理中心只支持首次貸款“組合貸”，而放開新政后，商轉公貸款也可進行了“組合貸”了，此舉減輕了一大部分購房者的還貸壓力。

但相關規定也較為嚴格，為了確保住房公積金貸款資金安全，降低住房公積金貸款風險而存在，公積金貸款需要自然人擔保的，擔保人也有一定的條件，如果貸款沒有結清，中途就不能更換擔保人。只有結清貸款或不動產證辦抵押，才可以解除擔保人的擔保，否則中途不能更換擔保人或擔保方式。

2017年7月1日，太原對住房公積金繳存基數進行年度調整，要求繳存比例為：不低于單位10%、個人6%，不得高于單位12%、個人12%。

住房公積金適用范圍也有所提高，其中，購買、建造、翻建、大修自住住房;租賃公共租賃住房;租賃商品住房;償還購房貸款本息;支付物業費;離、退休職工;到國外或者港、澳、臺地區定居;職工死亡或者被宣告死亡;與單位解除或者終止勞動合同關系;單位發生撤銷、解散、破產情形等，都可以使用公積金。

去年9月下旬，太原公積金管理中心接入全國住房公積金異地轉移接續平臺，并測試運行，與全國住房公積金異地轉接平臺連接，意味著今后將實現住房公積基金“賬隨人走、錢隨賬走”，使用更為便利。

B　二手房限售 防止炒房

去年10月12日，太原市發布《控制二手住房短期交易轉讓有關事項通知》，這標志著太原市限售正式開啟。太原市轄城六區新購住房取得《不動產權證》或《房屋所有權證》的，自取得《不動產權證》或《房屋所有權證》之日起滿2年方可交易轉讓。

與此同時，太原也規定了拆遷安置房上市首次交易，以及繼承、離婚分割、直系親屬間贈與和轉讓不受此項規定限制。建立二手房短期交易轉讓審查機制，對取得《不動產權證》或《房屋所有權證》未滿2年，但因債務糾紛等特殊原因確需交易轉讓的，經審查同意后方可交易轉讓。

限售令防止了炒房行為，同時也規范了二手房市場。多位業內人士均表示，“限售令”與“限購令”同樣屬于樓市調控政策，初衷都是為了打壓炒房客。在不同點上，“限售”更加精準地“掐住”投資客的七寸，令其資金鏈在三四年內難以松綁，恢復樓市的正常交易秩序。從近期部分城市出臺的樓市調控措施來看，政府手中的“牌”仍源源不斷，新的政策思路頗為值得研究。事實上，限售已經成為更多城市調控樓市的一項重要手段。業內人士認為，通過“限售”，既能實現去庫存的導向，同時也可以防范各類短期資金套現的做法。遏制炒房的關鍵是讓炒房者無利可圖，只有預期收益下降才會遏制投機。“限售令”應該會在短期內起效。

C　培育租賃市場　有效控房價

2017年進入四季度，太原市政府發布《關于加快培育和發展住房租賃市場的實施意見》，太原樓市向租賃市場邁進，緩解了住房供需矛盾。

太原將扶持專業化住房租賃企業，充分發揮市場作用，支持住房租賃企業通過租賃、購買等方式多渠道籌集房源，向規模化、集約化、專業化方向發展，形成大、中、小住房租賃企業協同發展的格局，滿足不斷增長的住房租賃需求。

與此同時，太原還將支持房地產開發企業改變經營方式，從單一開發銷售向租售并舉模式轉變，鼓勵房地產開發企業將持有的存量房源依法向社會出租。支持房地產開發企業與住房租賃企業合作，建立開發與租賃一體化運作模式。

政府也將逐步轉變公租房保障方式，實行實物保障與租賃補貼并舉。支持公租房保障對象通過市場租房，政府對符合條件的家庭給予租賃補貼，完善租賃補貼制度，合理確定租賃補貼標準。