年底置業(yè)提高警惕：低價抵賬房　購買仍有風險

山西晚報   2018/01/03

臨近年底，讀者們經(jīng)常會遇到有低價房入市，以低于市場的價格買房，有這種好事?這種房子為什么低價?購買是否有風險?

便宜的價格雖然很誘人，但卻存在很大風險。本期樓市周刊，記者將深入探訪這些低價房源，提醒消費者，年底“撿漏”低價房，謹防風險。

抵賬房年尾入市

近日，不少讀者反映：“最近微信朋友圈里經(jīng)常會見別人轉發(fā)一些低價房源，看起來價格很誘人，這種房子可以買嗎?”

為求證房源是否可靠，記者通過本報讀者提供的信息，加上了一名昵稱為“二寶”的太原本地人的微信，他的朋友圈內(nèi)確實轉發(fā)有很多低價房源。其中一則房源信息吸引了很多人的注意：“文興苑，迎澤西大街與文興路交叉口，開發(fā)商售價8500元/平方米，現(xiàn)有10套工程頂賬房，107-117平方米，7500元/平方米，現(xiàn)房，一次性付款”。

當記者咨詢該小區(qū)是否為城中村改造房，是否有五證時，該人士回復：“這是前北屯村的城中村改造，政府牽頭引資把土地從集體土地變更為國有土地，成為現(xiàn)在的商品房。五證需要一個證一個證地辦，土地證已經(jīng)摘牌，可以在國土局查到，之后再辦其他證件。”

然而，記者從太原市房管局獲悉，上述項目沒有預售證，普通市民購買極易出現(xiàn)糾紛，不僅不能貸款，交房時間、辦證時間都有極大的不確定性。

價格低風險高

一分價錢一分貨，在市場經(jīng)濟規(guī)律下，便宜房源也必有弊端。業(yè)內(nèi)人士表示，開發(fā)商抵給施工方的房子，有可能是期房，或者是沒有通過竣工驗收的房子。其次，用來抵賬的商品房，一般都是樓層、朝向、戶型或其他外部條件欠佳的房源，所以總價會比正常銷售房源低。

此外，這類從“低價渠道”購買的房子風險頗多。例如抵賬房因開發(fā)商未能及時償付施工方費用，由雙方協(xié)議或按照法律規(guī)定將已建成的商品房抵作所欠債務。雖屬商品房性質，但由于是抵賬房源，因此出賣人手中只有抵賬憑證，這樣就形成了開發(fā)商、抵賬房屋出賣人、抵賬房屋買受人間的三角關系。

在這種情況下，由于開發(fā)商的以房抵賬行為已結束，因此，個別開發(fā)商出于不同的原因不愿意配合房屋出賣人同房屋買受人辦理相關的商品房產(chǎn)權手續(xù)，從而使得抵賬房的買受人處于與開發(fā)商不能直接對話，與賣房人雖能對話但解決不了房屋產(chǎn)權問題的兩難之中。

其次，一房二主是最難以避免的風險。很多低價房源都稱其來源是工程抵賬，但抵賬過程是普通購房者無法了解的，從開發(fā)商到施工方、再到購房者，普通購房者會認為：房子沒問題，施工方才會同意抵賬再出售。但是業(yè)內(nèi)人士表示，房子是否有問題，施工方并不會考證。如果發(fā)生一房二賣，就會出現(xiàn)抵賬房業(yè)主和商品房業(yè)主爭一套房子的局面，到時候開發(fā)商和施工方都會表示不知情，而抵賬房業(yè)主就會很被動。即使最后退了房款，購房者的損失也較為嚴重。

再次，低價房源還有可能是開發(fā)商和施工方產(chǎn)生債務糾紛的原因，事后如果債權、債務未解決，這些房子有可能產(chǎn)生很大糾紛。

避免風險這樣做

買房子要謹慎，尤其是抵賬房、低價房。如果要購買，必須查詢房屋備案登記情況、查閱抵賬合同，并了解該樓盤手續(xù)是否齊全。

首先查看開發(fā)商是否五證齊全。“五證齊全”是辦理房產(chǎn)證的關鍵。所謂五證，包括《國有土地使用證》《建設用地規(guī)劃許可證》《建設工程規(guī)劃許可證》《建設工程施工許可證》和《商品房銷售(預售)許可證》。

其次，購房者應了解所購買的這套房的權利狀態(tài)，如果這套房子已經(jīng)通過房產(chǎn)抵押登記抵押給了施工方，那么需要等這套房處于凈產(chǎn)狀態(tài)才能付款。購房者與出售人之間簽訂的買賣合同，與第三方無關，不需要看出售人和抵賬方的抵賬協(xié)議，這個和購房者無關，將來有糾紛也不能作為購房者的有力證據(jù)。

購房者與售房人簽訂購房合同或者由開發(fā)商、抵賬房債權人、購房者簽訂三方購房合同。無論是簽訂三方還是兩方的購房合同，都應明確出賣人是開發(fā)商，開發(fā)商應當承擔普通商品房買賣合同的相應義務。這樣，既可以在辦理更名過戶時減少相應的費用，同時也有利于保護購房者的權利。

此外，購房者還需要認真評估所購房源，去房管局簽合同，通過第三方監(jiān)管協(xié)議，再辦理過戶手續(xù)。資金通過第三方監(jiān)管賬戶監(jiān)管。如果房產(chǎn)已被抵押，注意簽房產(chǎn)買賣合同的時候，要看看里面是不是有陷阱。投資有風險，購買抵賬現(xiàn)房最好能夠及時辦證。