利率市場化改革政策調(diào)整，出手買房還是等待觀望？

山西晚報  2019/09/06

日前，央行發(fā)布了“利率市場化改革”的政策，對此，業(yè)內(nèi)人士均表示，近期各地房貸首套基準(zhǔn)利率要上浮了。這對于近期打算買房的購房者來說，此項銀行貸款政策可謂是“利空”消息。

近日，山西晚報記者走訪省城房地產(chǎn)市場時發(fā)現(xiàn)，目前已有銀行開始出現(xiàn)房貸利率上浮的情況，這意味著，購房者貸款買房時需要支付的利息增加。而利率調(diào)整針對的群體主要是購置首套房的剛需群體，這部分剛需群體以年輕人居多，由于他們工作年限短，經(jīng)濟(jì)不充裕，該政策的實施對于想要買房的他們來說，無疑又增加了難度。

那么，在政策不斷調(diào)整的當(dāng)下，對于購房者來說，是該持幣觀望繼續(xù)等待？還是及時出手先購先得？帶著這些問題，山西晚報記者對省城房地產(chǎn)市場進(jìn)行了調(diào)查采訪——

現(xiàn)狀

房貸收緊是主要變化

對于太原購房者來說，近兩年感觸最深的不僅僅是房價的上漲，更有房貸利率的堅挺。政策下發(fā)后，太原新房房貸利率未見明顯上漲，最主要的變化是房貸收緊。

在走訪了省城多個樓盤和銀行后，山西晚報記者發(fā)現(xiàn)，大部分銀行仍然執(zhí)行首套房貸款利率上浮10%的規(guī)定，二套房上浮15%至20%。但也有少部分銀行首套房貸款利率上浮15%至20%，有銀行甚至?xí)和７抠J申請受理。

雖然目前仍然執(zhí)行舊政策，但置業(yè)顧問們已經(jīng)開始對潛在購房者“狂轟濫炸”：“房貸利率很快調(diào)整，即將上漲，現(xiàn)在下單利息至少能省十幾萬?！睂Υ?，不少購房者紛紛擔(dān)心，后續(xù)房貸利率上漲，更買不起房了。

據(jù)融360大數(shù)據(jù)研究院發(fā)布的最新監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，上月全國首套房貸款平均利率為5.44％，相當(dāng)于基準(zhǔn)利率1.11倍，環(huán)比上漲了2個基點；二套房貸款平均利率為5.76％，環(huán)比上漲1個基點。從數(shù)據(jù)上看，全國房貸利率水平在下半年有所反彈。

對此，銀行業(yè)內(nèi)人士表示，現(xiàn)在貸款期限在五年以上的商業(yè)貸款，基準(zhǔn)利率為4.9%。受到限貸政策的影響，各地銀行對于首套房貸利率的調(diào)整力度都不同，不能一概而論，但是銀行房貸基準(zhǔn)利率上浮已成常態(tài)。

房貸利率上升，主要原因在于首套房的主力置業(yè)客群仍是自住為主，這類客群購買力相對有限，缺少房貸支持或增加房貸支出成本之后，對首套房置業(yè)客群的影響必然很大。因此房貸利率不宜大幅上升，應(yīng)控制在較基準(zhǔn)利率上下5%左右的范圍。

山西晚報記者請業(yè)內(nèi)人士算了一筆賬，對于買房群體來說，以基準(zhǔn)利率上浮多個檔次計算，30年還款周期、80萬元貸款的前提下，基準(zhǔn)利率的利息為72.85萬元，上浮10%后的利息為81.54萬元，上浮15%后的利息為86.06萬元，上浮20%后的利息為90.45萬元。首套房房貸利率上浮力度的增加，使得還貸壓力明顯加大。

對比

公積金利率不升不降

不少購房者也擔(dān)心公積金利率會緊隨著上調(diào)。但山西晚報記者獲悉，目前，太原公積金首套房貸款利率未做任何調(diào)整，5年期以上利率為3.25%。貸款期限為1年的，按合同利率標(biāo)準(zhǔn)到期一次性還本付息；貸款期限在1年以上的，若遇住房公積金貸款利率調(diào)整，于次年1月1日起執(zhí)行相應(yīng)期限檔次利率。購買第二套住房申請住房公積金個人貸款的，按照同期首套住房公積金個人貸款利率的1.1倍計息，即3.575%。

同樣，山西晚報記者請業(yè)內(nèi)人士算了一筆賬，對于購房群體來說，以公積金首套房利率計算，30年還款周期、80萬元貸款的前提下，基準(zhǔn)利率的利息為48.89萬元，二套房上浮后的利息為53.77萬元。

與商業(yè)貸款相比，在現(xiàn)階段的利率政策下，同樣是首套房80萬元貸款，30年還款周期，首套房購房者選擇不同的貸款方式以及利率差別化標(biāo)準(zhǔn)，利息起碼要差30多萬元。“公積金是基準(zhǔn)利率，商業(yè)貸款利率起碼在5.39%以上。這30多萬元的利息相當(dāng)于二三十平方米的房價。”業(yè)內(nèi)人士表示。

然而，公積金貸款并非就是絕對的首選，它與商業(yè)貸款各有優(yōu)缺點，購房者在決定采取哪種方式進(jìn)行貸款購房時，應(yīng)充分考慮到兩種方式的特點，依照自身實際情況選擇貸款方式。例如，購房人購房借款額度相對較大，首付又短時間湊不齊，此時不必糾結(jié)公積金貸款，可以選擇商業(yè)貸款。如果購房人并未繳納公積金，商貸亦是不二選擇，而且商貸為貸款客戶服務(wù)的主動性更強、業(yè)務(wù)效率更高。

建議

以觀望為主買對時機

近期，有許多購房者咨詢山西晚報記者，現(xiàn)如今是否適合出手買房？再觀望一段時間，會不會房價又漲起來，利率還是沒有下調(diào)，錯過最好的入手機會？

業(yè)內(nèi)人士建議，對于非剛需購房者來說，這段時間應(yīng)以觀望為主，目前可以全款或貸款額度不太高。但如是剛需購房者，該買房子還是要盡早買，今年的房價相對平穩(wěn)，反而有更多議價比價空間。

“因為縱觀多年的房貸利率，并不一直是上浮，也有打折、優(yōu)惠的時候。以太原為例，多家銀行房貸利率這幾年經(jīng)歷了多次浮動。例如，從利率7折優(yōu)惠到8.5折、9折、基準(zhǔn)利率，再到上浮5%-20%，房貸利率在這個區(qū)間內(nèi)不斷波動。上浮過也下跌過，所以急著買房的置業(yè)者也不要太著急，按照目前的房價走勢來看，不妨再安心等幾個月，對比所在地區(qū)首套房房貸利率的波動區(qū)間，再決定什么時候出手?！睒I(yè)內(nèi)人士表示。

此外，從目前的情況看，各家銀行明顯放緩了貸款放款速度。不少樓盤置業(yè)顧問表示，以前一周內(nèi)能完成的貸款業(yè)務(wù)，現(xiàn)在可能要等一兩個月。綜合來看，可以買房，但要選準(zhǔn)時機。

某房產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)人表示，建議購房者把二手房房價作為參考來判斷新房市場。相關(guān)機構(gòu)統(tǒng)計了全國100個重點一二線城市的房價數(shù)據(jù)，統(tǒng)計顯示，一二線城市的二手房均價處于領(lǐng)跌狀態(tài)，三線城市二手房均價也在逐漸收窄?，F(xiàn)在房價漲幅逐漸收窄，暴漲行情不復(fù)存在。隨著市場回歸，政策也將逐漸落實到房地產(chǎn)的長期管理機制，加強對房地產(chǎn)行業(yè)的管控。以往“越晚買越虧”的經(jīng)驗不再完全適用，看準(zhǔn)時機再下手。