利率市場(chǎng)化改革政策調(diào)整，出手買房還是等待觀望？

山西晚報(bào)  2019/09/06

日前，央行發(fā)布了“利率市場(chǎng)化改革”的政策，對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士均表示，近期各地房貸首套基準(zhǔn)利率要上浮了。這對(duì)于近期打算買房的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，此項(xiàng)銀行貸款政策可謂是“利空”消息。

近日，山西晚報(bào)記者走訪省城房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)發(fā)現(xiàn)，目前已有銀行開(kāi)始出現(xiàn)房貸利率上浮的情況，這意味著，購(gòu)房者貸款買房時(shí)需要支付的利息增加。而利率調(diào)整針對(duì)的群體主要是購(gòu)置首套房的剛需群體，這部分剛需群體以年輕人居多，由于他們工作年限短，經(jīng)濟(jì)不充裕，該政策的實(shí)施對(duì)于想要買房的他們來(lái)說(shuō)，無(wú)疑又增加了難度。

那么，在政策不斷調(diào)整的當(dāng)下，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，是該持幣觀望繼續(xù)等待？還是及時(shí)出手先購(gòu)先得？帶著這些問(wèn)題，山西晚報(bào)記者對(duì)省城房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了調(diào)查采訪——

現(xiàn)狀

房貸收緊是主要變化

對(duì)于太原購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，近兩年感觸最深的不僅僅是房?jī)r(jià)的上漲，更有房貸利率的堅(jiān)挺。政策下發(fā)后，太原新房房貸利率未見(jiàn)明顯上漲，最主要的變化是房貸收緊。

在走訪了省城多個(gè)樓盤和銀行后，山西晚報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，大部分銀行仍然執(zhí)行首套房貸款利率上浮10%的規(guī)定，二套房上浮15%至20%。但也有少部分銀行首套房貸款利率上浮15%至20%，有銀行甚至?xí)和７抠J申請(qǐng)受理。

雖然目前仍然執(zhí)行舊政策，但置業(yè)顧問(wèn)們已經(jīng)開(kāi)始對(duì)潛在購(gòu)房者“狂轟濫炸”：“房貸利率很快調(diào)整，即將上漲，現(xiàn)在下單利息至少能省十幾萬(wàn)。”對(duì)此，不少購(gòu)房者紛紛擔(dān)心，后續(xù)房貸利率上漲，更買不起房了。

據(jù)融360大數(shù)據(jù)研究院發(fā)布的最新監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，上月全國(guó)首套房貸款平均利率為5.44％，相當(dāng)于基準(zhǔn)利率1.11倍，環(huán)比上漲了2個(gè)基點(diǎn)；二套房貸款平均利率為5.76％，環(huán)比上漲1個(gè)基點(diǎn)。從數(shù)據(jù)上看，全國(guó)房貸利率水平在下半年有所反彈。

對(duì)此，銀行業(yè)內(nèi)人士表示，現(xiàn)在貸款期限在五年以上的商業(yè)貸款，基準(zhǔn)利率為4.9%。受到限貸政策的影響，各地銀行對(duì)于首套房貸利率的調(diào)整力度都不同，不能一概而論，但是銀行房貸基準(zhǔn)利率上浮已成常態(tài)。

房貸利率上升，主要原因在于首套房的主力置業(yè)客群仍是自住為主，這類客群購(gòu)買力相對(duì)有限，缺少房貸支持或增加房貸支出成本之后，對(duì)首套房置業(yè)客群的影響必然很大。因此房貸利率不宜大幅上升，應(yīng)控制在較基準(zhǔn)利率上下5%左右的范圍。

山西晚報(bào)記者請(qǐng)業(yè)內(nèi)人士算了一筆賬，對(duì)于買房群體來(lái)說(shuō)，以基準(zhǔn)利率上浮多個(gè)檔次計(jì)算，30年還款周期、80萬(wàn)元貸款的前提下，基準(zhǔn)利率的利息為72.85萬(wàn)元，上浮10%后的利息為81.54萬(wàn)元，上浮15%后的利息為86.06萬(wàn)元，上浮20%后的利息為90.45萬(wàn)元。首套房房貸利率上浮力度的增加，使得還貸壓力明顯加大。

對(duì)比

公積金利率不升不降

不少購(gòu)房者也擔(dān)心公積金利率會(huì)緊隨著上調(diào)。但山西晚報(bào)記者獲悉，目前，太原公積金首套房貸款利率未做任何調(diào)整，5年期以上利率為3.25%。貸款期限為1年的，按合同利率標(biāo)準(zhǔn)到期一次性還本付息；貸款期限在1年以上的，若遇住房公積金貸款利率調(diào)整，于次年1月1日起執(zhí)行相應(yīng)期限檔次利率。購(gòu)買第二套住房申請(qǐng)住房公積金個(gè)人貸款的，按照同期首套住房公積金個(gè)人貸款利率的1.1倍計(jì)息，即3.575%。

同樣，山西晚報(bào)記者請(qǐng)業(yè)內(nèi)人士算了一筆賬，對(duì)于購(gòu)房群體來(lái)說(shuō)，以公積金首套房利率計(jì)算，30年還款周期、80萬(wàn)元貸款的前提下，基準(zhǔn)利率的利息為48.89萬(wàn)元，二套房上浮后的利息為53.77萬(wàn)元。

與商業(yè)貸款相比，在現(xiàn)階段的利率政策下，同樣是首套房80萬(wàn)元貸款，30年還款周期，首套房購(gòu)房者選擇不同的貸款方式以及利率差別化標(biāo)準(zhǔn)，利息起碼要差30多萬(wàn)元。“公積金是基準(zhǔn)利率，商業(yè)貸款利率起碼在5.39%以上。這30多萬(wàn)元的利息相當(dāng)于二三十平方米的房?jī)r(jià)。”業(yè)內(nèi)人士表示。

然而，公積金貸款并非就是絕對(duì)的首選，它與商業(yè)貸款各有優(yōu)缺點(diǎn)，購(gòu)房者在決定采取哪種方式進(jìn)行貸款購(gòu)房時(shí)，應(yīng)充分考慮到兩種方式的特點(diǎn)，依照自身實(shí)際情況選擇貸款方式。例如，購(gòu)房人購(gòu)房借款額度相對(duì)較大，首付又短時(shí)間湊不齊，此時(shí)不必糾結(jié)公積金貸款，可以選擇商業(yè)貸款。如果購(gòu)房人并未繳納公積金，商貸亦是不二選擇，而且商貸為貸款客戶服務(wù)的主動(dòng)性更強(qiáng)、業(yè)務(wù)效率更高。

建議

以觀望為主買對(duì)時(shí)機(jī)

近期，有許多購(gòu)房者咨詢山西晚報(bào)記者，現(xiàn)如今是否適合出手買房？再觀望一段時(shí)間，會(huì)不會(huì)房?jī)r(jià)又漲起來(lái)，利率還是沒(méi)有下調(diào)，錯(cuò)過(guò)最好的入手機(jī)會(huì)？

業(yè)內(nèi)人士建議，對(duì)于非剛需購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，這段時(shí)間應(yīng)以觀望為主，目前可以全款或貸款額度不太高。但如是剛需購(gòu)房者，該買房子還是要盡早買，今年的房?jī)r(jià)相對(duì)平穩(wěn)，反而有更多議價(jià)比價(jià)空間。

“因?yàn)榭v觀多年的房貸利率，并不一直是上浮，也有打折、優(yōu)惠的時(shí)候。以太原為例，多家銀行房貸利率這幾年經(jīng)歷了多次浮動(dòng)。例如，從利率7折優(yōu)惠到8.5折、9折、基準(zhǔn)利率，再到上浮5%-20%，房貸利率在這個(gè)區(qū)間內(nèi)不斷波動(dòng)。上浮過(guò)也下跌過(guò)，所以急著買房的置業(yè)者也不要太著急，按照目前的房?jī)r(jià)走勢(shì)來(lái)看，不妨再安心等幾個(gè)月，對(duì)比所在地區(qū)首套房房貸利率的波動(dòng)區(qū)間，再?zèng)Q定什么時(shí)候出手。”業(yè)內(nèi)人士表示。

此外，從目前的情況看，各家銀行明顯放緩了貸款放款速度。不少樓盤置業(yè)顧問(wèn)表示，以前一周內(nèi)能完成的貸款業(yè)務(wù)，現(xiàn)在可能要等一兩個(gè)月。綜合來(lái)看，可以買房，但要選準(zhǔn)時(shí)機(jī)。

某房產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)人表示，建議購(gòu)房者把二手房房?jī)r(jià)作為參考來(lái)判斷新房市場(chǎng)。相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)了全國(guó)100個(gè)重點(diǎn)一二線城市的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，統(tǒng)計(jì)顯示，一二線城市的二手房均價(jià)處于領(lǐng)跌狀態(tài)，三線城市二手房均價(jià)也在逐漸收窄。現(xiàn)在房?jī)r(jià)漲幅逐漸收窄，暴漲行情不復(fù)存在。隨著市場(chǎng)回歸，政策也將逐漸落實(shí)到房地產(chǎn)的長(zhǎng)期管理機(jī)制，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的管控。以往“越晚買越虧”的經(jīng)驗(yàn)不再完全適用，看準(zhǔn)時(shí)機(jī)再下手。