2019房產投資必看！買套晉陽湖的房子，11800元/㎡虧不虧？| 給利姐問答 NO.46

山西房地產門戶網 2019/03/20

房地產投資隨著市場的變化已經發生了質的變化，這樣的變化一方面是由國家宏觀調控政策及金融政策所影響的，同時也和不同城市的產品結構有關，所以投資公寓產品就需要睜大眼睛否則極有可能成為一項失敗的投資。

在太原，大量的公寓產品出現，使得太原整體公寓供應量充裕，但即便是這樣，也不能一概而論所有的公寓產品都不值得投資，要具體分析不同的產品類型，對于一些位置好，周邊配套好，且有很好產品區隔的公寓項目來說還是值得投資的。

給利姐根據多年的房地產經驗，總結出了公寓投資六大法則，給需要的購房者參考！

Part.1 投資公寓法則之一：能夠很好地出租

在房地產投資不同的產品有不同的盈利方式，住宅產品可以通過交易去賺錢，而公寓產品賺錢的方式則是以租金收益為主，是要通過收取租金來賺錢的，所以投資公寓產品首先考慮的是未來要好出租。

只有租出去才能夠收到租金，才能賺錢。那么問題來了，什么地方的公寓才能好租哪？

Part.2 投資公寓法則之二：地段、地段、還是地段

作為經營性物業，地段永遠是第一位的，商界有句話叫：一步的生意。也就是說：同樣的生意因為位置差異可能會出現不同的結果。

地段是由自然環境、人文環境決定的，地段決定了經營型物業周邊的客群及由客群決定了消費者的多寡及承受能力。具體到公寓產品就是周邊租客多寡及租金的承受能力。所以投資公寓時必須查看周邊都有什么樣的單位，有沒有租客，租客能夠承受的租金范圍。

地段是決定了公寓從交付到能夠快速出租出去的主要條件

當然伴隨著城市的發展，有些地方雖然區域內租客不多，但是如果另外一項法則能夠滿足的話，也是不錯的，這就是——

Part.3 投資公寓法則之三：通達性好

城市出行的方式有以下幾種：步行、自行車、公交、開車、打的、軌道交通。在這些出行方式中最經濟環保的是步行及自行車，如果公寓周邊有大量租客的話步行能夠解決最好，而除此之外則是道路交通。

一個公寓項目如果周邊道路交通發達的話，未來租客就可以外延至五公里左右，也就是通勤時間在四十分鐘之內也是比較不錯的選擇，此外，如果一個公寓項目周邊一公里內有地鐵站更是能為公寓錦上添花的地方。

上述這些僅僅只是購買公寓的外部條件，除了這些之外，出租的公寓是要住人的，而租住公寓的人大部分是單身或者是年輕的情侶，從年齡來說大部分是95后，那么這些人是一般是不會做飯的，故對項目自身要求要高，就是——

Part.4 投資公寓法則之四：項目生活配套要完善

公寓租客分為兩類：散租，就是個人租了居住或者開工作室，另外一個是機構租了做短租公寓，這兩類租客對于周邊的配套要求是一樣的，這些租客不像住宅的產品對周邊要求那樣，比方住宅要求有好的學區房，而公寓產品租客中無論是散租的居住或者是工作室，還是機構租賃做短租公寓的，對于學校要求的都不多，但是對于生活配套設施要完善這是最為重要的。95加上未來的00后都是某種程度上的“懶人”

正是這樣購買公寓產品要看看項目自身的生活配套是否完備。

上述這些都是外部條件和大致的要求，而要真正考量一個公寓產品是否具有投資價值還要看項目具體細節設計——

Part.5 投資公寓法則之五：產品設計要牛逼

房地產的競爭歸根結底最后是要回到產品本身的，產品主義是房地產公司競爭的基礎，而作為經營性的投資公寓其產品設計決定了未來的盈利情況。

沒有好的產品即便是在同一地段，最終的盈利能力可能會差別巨大。在營銷上談到競爭時最重要的競爭利器是：別具一格，這永遠都是最好的競爭手段。

別具一格是要自造護城河，把自己同別人區隔開來。只有這樣才能減少競爭對手進而能夠達到更好的競爭優勢與產品溢價。

經營型產品的最終是要經營上，而好的經營團隊及對項目的管理是很重要的，一個公寓產品能否長期的有很好的回報就取決于配套物業的經營了——

Part.6 投資公寓法則之六：生活配套決定公寓升值空間

功夫在詩外是說的做好一件事不是光看表面的，而一個公寓項目能否經營的好不光取決于公寓本身，更是要看與公寓相匹配的生活設施能否經營。

生活配套設施對于公寓租客來說是十分的重要的，那么生活設施經營的好壞直接決定公寓的價值。

經營好周圍的生活設施取決于兩個方面：物業持有者和經營者，物業持有者如果是眾多的，那么經營起來就比較麻煩，如果是生活設施大量的物業是由開發商持有的話，開發商不是靠散售獲得商業配套的盈利的話，是靠未來租金收益或者自己經營獲利的話就會很用心。那么這就給經營好物業帶來了先決條件。

那么根據上述的條件，你自己可以做出一個判斷。而給利姐看到一個項目跟上述的法則的比較匹配的——

Part.7 眾里尋他千百度千百度——驀然回首，它就在晉陽湖片區

在年后，其實很多網友在咨詢房地產投資的問題，給利姐在搜索了太原所有在售房源之后，有這樣一個樓盤就很符合上述的六個法則。它就是---泰禾1號街區，首先看這個項目的位置：

項目就在濱河西路快速路上，濱河東西路素來有小高速之稱，項目未來的業主及租客可快速到達南中環、龍城大街、濱河東路。同時，環湖東路未來將有地鐵6號線經過，從這里坐上地鐵可快速通達全城，完全符合上面的的第三條法則。

該項目位于龍城大街與濱河西路交叉口，項目周邊既有像華潤大廈，化建大廈這樣的寫字樓，又有萬國汽貿城、匯眾家園等大型市場，這些地方都有大量90、95后需要租房，而這些寫字樓及汽車市場又有很多來自外地的工作人員，他們都是長期的租賃客戶，這些客戶中既有中端客戶，同時也有高端客戶，可以滿足未來公寓出租的需要，而同時這些地方也會有省內及外省到此從事業務合作的客戶，所以無論是長租還是短租都有市場。有客群很重要，這是其一；

該項目的地理位置不言而喻。項目周邊不論是商業設施，還是金融機構都非常的完善。項目周邊不僅有長風國貿第六館、華潤萬象城。同時還有規劃中的華僑城歡樂海岸、奧特萊斯。這樣的配套是完全可以滿足生活的需要的，地段好，沒辦法，天然優勢在那里放著的，這是其二。

除了外部配有的這些商業設施及生活配套之外，另外項目自身還配備了大量的商業，獨特的原來。這些完善的設計及配套是租賃市場最為基礎的配套，這些都為懶人經濟提供方便性及良好的體驗感。這是其三。

項目的公寓產品建面約面積58-106㎡，層高約4.8米。LOFT產品在目前太原的公寓市場上還是比較少見的。絕佳的園林、完善的配套、稀缺的區位，這是市場普遍存在的那些小面積公寓沒有辦法比的。

同時伴隨著時代的發展，各種個性化辦公需求，尤其是小型工作室，網紅直播間等都需要稍微大一些的空間來布局，這樣空間體驗才更好，同時能夠具有更好的場景。

該項目在未來的托管經營方面也在嚴格地挑選運營商，泰禾1號街區已確認牽手途家。

途家托管服務是將房屋按照斯維登（Sweetome）五星級酒店客房標準整理、優化保持房屋最佳狀態，并憑借成熟穩定的電子商務平臺大量專業的市場推廣，將不動產價值發揮到最大，短期獲得可觀回報。途家網領先的技術平臺，公開透明，業主可隨時掌握房屋托管的最新狀況，自住、出租，方便靈活，不受任何限制，可充分享受物業。同時房屋托管的業主，也可以通過途家在線平臺交換其他旅游地的度假公寓的居住權，輕松出行。讓投資客可以免除后顧之憂。