專家回應來了！最近被吵翻天“取消公攤面積”到底是個什么鬼？ | 給利姐問答 NO.45

山西房地產門戶網  2019/02/28

2月18日，住房和城鄉建設部官方網站發布了《關于<城鄉給水工程項目規范>等38項住房和城鄉建設領域全文強制性工程建設規范公開征求意見的通知》。

《通知》里有這么一句話：“住宅建筑應以套內使用面積進行交易。”一時間令很多買房者為之激動。

多數人的討論，其實就源于此。你看，《住宅項目規范（征求意見稿）》都明確了，“應以套內使用面積進行交易”，那不就是取消了嗎？

眾所周知，一套高層住宅的公攤面積一般為22%-25%，也就是說，買一套100平米的房子實際使用面積只有78-75平米。現在終于可以“買100平的房子得100平”了，這對買房者來說似乎是天大的好事！

但其實，這只是有些媒體的錯誤理解！這則《規范》的出臺是否真的能像大家所認為的那樣對房價會有影響呢？

《住宅項目規范（征求意見稿）》只是個技術規范

我們首先要了解一點：這個征求意見稿，征求的是對一項工程建設標準規范的意見，因為這個《規范》是開展工程建設活動的“底線”要求，具有“技術法規”性質，在我國工程建設標準規范體系中位于頂層。

也就是說，這個規范未來約束的是工程建設行為，約束對象是住宅項目的建設單位。這與我們所關心的住宅交易到底是以“建筑面積”“公攤面積”來計算，并無直接關系。與我們大家關心的物業費、取暖費以何標準收取，也沒直接關系。

畢竟，我們商品住房購買、保有過程中，都有各自的法律、法規和規范性文件。《商品房銷售管理辦法》和《物業管理條例》都各有負責，這其中明確該管的內容，怎么可能被本不該管的《住宅項目規范》就給說了算呢？

所以，指望一個技術規范，就能解決我們大家都關心的一個話題，你說怎么解答？

部分地區已試點，對購房成本幾乎無影響

“商品房現售和預售，以套內建筑面積作為計價依據”的政策，近年來已有多個城市啟動相關試點或兩種計價方式并行。目前全國真正執行的只有重慶一個城市。

從目前的情況來看，無論哪種面積計算方式，房屋總價都是不變的，對房屋所有人影響不大：“比如你房子的建筑面積100平米，單價比如是5萬，那么總價500萬。建筑面積除以1.333，使用面積大概70多平米，總價500萬不變，單價就不是5萬了，肯定是高于5萬的。”

另外如果開發商過度擠壓公攤，有可能導致社區品質下降，包括樓道、會所、大堂等公共面積縮水。

可最大限度保護購房者權益

這則《規范》的出臺可以解決兩個方面問題：一是解決套內建筑面積相同而住戶使用面積不同的問題。由于我國地域差異大、住宅結構類型多等因素，造成住宅墻體厚度不同，導致套內建筑面積相同的情況下，而套內實際可使用面積不同。二是解決住戶使用面積不透明的問題。按套內使用面積進行計算易于住戶自行測量，實現“所見即所得”。而按套內建筑面積計算，在沒有專業支撐的情況下難以做到。可以說，從技術角度明確按套內使用面積交易，一定程度上有利于消費者權益的保護。

此次規范還有兩點值得注意

住建部此次除了首提“以套內使用面積交易”外，我們還注意到兩點規范:

四層樓以上應安裝電梯

除了建議按套內使用面積交易之外，《住宅項目規范（征求意見稿）》還對電梯安裝提出規定，要求四層及四層以上的新建住宅建筑，或住戶入口層樓面距室外設計地面的高度超過9米的新建住宅建筑應設電梯，且應在設有戶門和公共走廊的每層設站。

新建住宅需全裝修交付

《住宅項目規范（征求意見稿）》還提出，城鎮新建住宅需全裝修交付，即所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完成，給水排水、供暖、通風和空調、燃氣、照明供電等系統基本安裝到位，廚房和衛生間的基本設備全部安裝完畢，達到基本使用標準。

目前國家對于房地產市場的調控已在慢慢步入正軌，且在盡可能的為買房者爭取最大的權益。所以，有購房意向的小伙伴們，不要觀望，盡早下手啦！