房貸權(quán)威解答 | 太原人必看！史上最全房貸問題大匯總！| 給利姐問答No.23

山西房地產(chǎn)門戶網(wǎng)  2018/07/05

　　進入2018年以來，全國各大城市先后出臺了限購政策，5月14日，太原市政府發(fā)布“限購”相關(guān)文件，一個多月時間，限購政策一直未真正落地實施。

　　對于昨日在群內(nèi)炒的沸沸揚揚的“限購實施”問題，截止到給利姐發(fā)稿前，尚未得到官方的文件。但限購政策出臺已經(jīng)一月有余，對于許多投資客以及外地的客戶來說，無疑是一道晴天霹靂。

　　但具體何時開始正式實施，實施細則如何規(guī)定，建議大家還是耐心等待政府文件的出臺。

　　由于目前市場上的商品房房屋價格較高，很多購房者都會采取貸款的方式來買房。雖然貸款買房可以有效緩解購房者的壓力，但對初次購房的人來說，貸款買房并不輕松，掌握正確的買房姿勢十分重要。那么如何防止自己的按揭貸款被銀行拒貸？銀行喜歡什么樣的資金流水？按揭貸款如何選擇還款方式？按揭貸款什么時候提前還款？今天，給利姐就邀請到了啟星公司的家庭資產(chǎn)管理專家來為大家一一解讀。

　　按揭貸款如何防止被拒貸

　　按揭貸款基本上是我們每個家庭最先碰到的一種貸款類型，但是不是所有的按揭貸款都能順利的批貸的，有一些貸款申請是會被銀行拒絕掉的。我們把按揭貸款被拒貸的原因大致分為4類，分別是征信差、流水問題、政策風(fēng)險以及選錯銀行。

　　影響征信的情況

　　個人征信基本上近兩年不能連3累6。什么是連3呢？就是一筆還款連續(xù)3個月沒有歸還，累6就是近兩年逾期還款累計到6次。征信里面一旦出現(xiàn)這任意一種情況，那么很有可能就面臨著被拒貸的風(fēng)險。

　　對于連3累6給大家看一張圖片，大家結(jié)合下面這個圖來理解。

　　信用卡忘還導(dǎo)致逾期如何補救

　　有一部分人，因為粗心的緣故，信用卡經(jīng)常忘了還，逾期金額也不大，百八十塊，也可以就是三天五天這種，但是積少成多，整體的逾期次數(shù)就開始壓到了紅線。這種情況比較冤枉，因為錢也不多時間也不長，都不是故意賴著不還的。那這種情況也是有辦法解決的，只要選對銀行，按揭批貸不是問題，例如：招商銀行和平安銀行，如果你的工作比較好，那這筆按揭貸款實際上是可以單筆單議的。

　　所以，我們知道其實各家銀行還是有差異的，所以選銀行也是個技術(shù)活。

　　剛才說是銀行對于近兩年的逾期要求，也就是24個月之內(nèi)的。那兩年外的逾期銀行怎么看呢？兩年之外的銀行更多的是作為參考。

　　比如3年前你征信連續(xù)3月累計6次的逾期情況，但是近兩年的征信比較好，那么按揭批貸就不太會受到影響，但是有可能你的按揭利率會比其他人干干凈凈的征信高一些，畢竟從銀行角度講，之前有過不良記錄那你的違約率比其他人會高一些。

　　兩年外征信差，近兩年征信好可以批貸嗎？

　　群里有朋友問給利姐：我兩年外征信很差，比如已經(jīng)連續(xù)5次逾期或者已經(jīng)累計13次15次逾期了，但是近兩年征信沒有逾期這種是不是也能批貸呢？答案是不太確定。因為這樣的一個逾期記錄導(dǎo)致你的形象在銀行系統(tǒng)里已經(jīng)非常差了，已經(jīng)屬于惡意逾期。銀行就會對你的還款的意愿和能力表示嚴重懷疑，如果想要順利批貸款，一定要讓銀行認為你現(xiàn)在是一個資質(zhì)很好的客戶，你的流水好，工作單位也好，選對銀行并且愿意讓銀行掙點錢比如在銀行批貸的時候買些理財保險之類的。

　　如何保護好我們的征信

　　信用卡逾期的正確做法

　　隨著社會的發(fā)展，征信體制越來越健全，所以我們應(yīng)該學(xué)會如何保護好我們自己的征信。最常碰到的問題就是有的朋友因為信用卡的逾期感覺很憤怒進而銷卡，這種行為是不理智的，正確的做法是還清逾期金額然后繼續(xù)用2年（即24個月）為什么用24個月呢？因為咱們征信報告明細那一欄啊剛好是24個格子，所以我們?nèi)绻茉僬＿B續(xù)用24個月剛正好能覆蓋掉之前的記錄，這樣銀行就不能看到你的這筆逾期記錄，否則在原有機制不變的情況下，這筆逾期會跟著你一輩子。

　　征信查詢次數(shù)及征信查詢情況

　　比較主流的狀態(tài)有3種，信用卡審批、貸款審批、貸后管理。其中貸后管理和個人征信查詢是對貸款申請和信用卡申請沒有影響的。就是個人查的不是金融機構(gòu)查的這個記錄也會在我們的征信里面留下來，但是還好沒什么負面影響。

　　在所有的貸款品種里信用貸對征信查詢次數(shù)要求是最高的，如果近期有辦信用貸打算的朋友最好提前2個月不申請信用卡也不申請其他的貸款。因為特別好的信用貸，比如利率低的額度也高還款方式也靈活的信用貸會苛刻到就是最近半年征信查詢的次數(shù)不能超過2次，非常苛刻。所以如果我們不小心申請了2次信用卡那這家銀行可能就會說不好意思你已經(jīng)有2次征信查詢了我們不能給你批信用貸。

　　所以我們要對自己征信報告的查詢次數(shù)都要注意。所以最好的辦法就是我們查詢出那種詳細的征信報告，查完以后留著或者復(fù)印一個，誰想看我們的征信報告可以拿出來讓他看一下，說你先不要查我的征信報告，你先看看，符合要求你再查，這樣就能盡量的減少我們征信的查詢次數(shù)。

　　如何能讓自己的經(jīng)濟情況看起來更好

　　信用卡的使用額度最好控制在總授信額度的70%以下，如果超過這個成數(shù)會給銀行造成一種你比較缺錢的假象，你信用卡怎么用的這么狠呢，會很擔(dān)憂，然后不管是批按揭貸、信用貸、信用卡都會有影響。如果有批信用貸的計劃最好把使用額度控制在60%以內(nèi)，總使用額度控制在10萬以下。

　　關(guān)于征信除了上邊說的這些呢還有就是不要用網(wǎng)貸，包括那些著名的網(wǎng)貸，現(xiàn)在銀行是不太認可網(wǎng)貸的，如果看到有網(wǎng)貸的記錄銀行就直接拒貸，信用貸款是很容易被拒貸的，甚至連抵押貸都有可能被拒貸，銀行會覺得你竟然用網(wǎng)貸，財務(wù)狀況也太差了，這是沒有什么道理可講的，因為網(wǎng)貸不是他們家的產(chǎn)品，信用卡才是他們的產(chǎn)品，所以他們喜歡使用信用卡的人群，不喜歡用網(wǎng)貸的人群。

　　流水相關(guān)知識

　　流水主要是指借記卡的流水。那大多數(shù)時候我們說的都是工資卡或者收房租的卡的資金進出的一個流水單。銀行有一個比較簡單粗暴的標(biāo)準(zhǔn)，就是銀行認為你只能把每個月收入的一半用來還貸款。就是說如果你的月收入是1萬，那銀行就覺得你每個月的月供金額不能超過5千，就剩下的5千得拿來居家過日子，不能都用來還貸款。所以換做另外一個詞就是入賬的有效的流水得是負債的2倍。那如果已經(jīng)有貸款，有按揭貸款信用貸款抵押貸款等，那銀行會怎么計算流水呢？給大家舉個例子。比如說有個人曾經(jīng)在太原買一套房，按揭每月還1萬元，信用貸每月還款2000元，信用卡負債10萬，即將貸款的月供是8000元。那流水怎么算呢？為了大家理解的更直觀我做了張圖。

　　這張圖要解釋的就是信用卡的負債除以10，也就是說銀行默認這些信用卡的負債需要在10個月之內(nèi)還清，那每個月就是一萬塊錢。通過上面這個例子您就可以判斷自己的貸款需要多少有效的流水才可以。

　　什么樣的流水才是有效的呢？

　　比如說打卡工資、獎金、補貼、分紅、租金、期權(quán)、公積金等等，這些都是。這些種類的流水只要持續(xù)半年以上，銀行就會認為算數(shù)。那還有很多朋友就是每月固定時間有一筆固定金額的收入，比如房租這種，但是轉(zhuǎn)賬的人沒有備注是什么資金，那這種銀行流水是銀行認為是需要持續(xù)滿一年以上才能算數(shù)。

　　還有一部分朋友的收入是老板直接轉(zhuǎn)賬給他的，或者比如是兼職工作之類的，經(jīng)常存在是個人給個人轉(zhuǎn)賬，那這種個人間的轉(zhuǎn)賬銀行會有幾個標(biāo)準(zhǔn)，第一是每個月的固定日期，比如每個月10號或者15號，然后遇到節(jié)假日提前或順延，工作日最好。第二就是看這筆錢存進來以后是不是馬上就轉(zhuǎn)走了，馬上就轉(zhuǎn)走的銀行就覺得你的錢進來馬上就用了是多么急用錢啊就等著呢這樣銀行也會有擔(dān)心，所以當(dāng)天轉(zhuǎn)走也是不行的，要等幾天，然后最好也別全部轉(zhuǎn)走，最好留點在卡里，這樣銀行就會覺得還不錯。

　　還有的情況是父母轉(zhuǎn)給孩子的或者夫妻之間的轉(zhuǎn)賬，這種都不行，銀行是不認的。

　　還有如果是工資的話，有的人跟銀行說這是工資，然后一看都是整數(shù)，8千，1萬，也沒有扣社保啥的，那銀行也會覺得有問題，所以基本上工資有零有整才合理，才更容易被銀行認可。

　　按揭貸款什么時候提前還款

　　我個人建議大家不要著急提前還款，因為這么低的利息你還掉以后再想申請可就非常非常困難了，所以我的建議就是開始嘗試學(xué)著投資，買一點或者基金什么的，雖然投資有風(fēng)險但是我們總是要慢慢的開始學(xué)習(xí)投資，當(dāng)我們還完房貸以后總是會有一些富裕的資金，所以應(yīng)該把這部分蠢蠢欲動想還給銀行的本金用來學(xué)習(xí)投資，但是風(fēng)險需要自己把控，要特別重視。但是我們也不能因為怕風(fēng)險而不學(xué)習(xí)投資，畢竟我們?nèi)河讯紩兂筛蝗说模蝗耸嵌家獙W(xué)習(xí)投資的，所以越早開始學(xué)習(xí)投資交的學(xué)費就越少。所以剛開始我們可能只有幾萬十幾萬來學(xué)習(xí)投資，然后賠的話金額也不是很大，然后等我們攢到幾百萬開始學(xué)習(xí)投資的時候那如果賠同樣的比例的話金額是會放大很多很多倍的，所以投資應(yīng)該趁早，賠錢攢經(jīng)驗這個事情也要趁早。

　　按揭貸款如何選擇還款方式

　　按揭貸款有兩種還款方式，一種是等額本息，一種等額本金。

　　這兩個還款方式的區(qū)別是：等額本息每個月還款的金額是一樣的。等額本金是第一個很多，然后每個月遞減，一個月比一個月少。

　　如果我們不想承擔(dān)太大的還款壓力，那就選等額本息。相信我們所有的人都不想承擔(dān)那么大的還款壓力，而且結(jié)合我們前面說的提前還款的那個邏輯就就是有這個還款能力我也不想把這么便宜的貸款還掉，而是我想用這筆錢來學(xué)學(xué)投資來獲取比銀行按揭貸款利率更高的收益。而且本身這個也不難，現(xiàn)在的按揭貸款利率上浮10%才5.39,我們很容易就能獲得7%8%9%甚至學(xué)習(xí)一點薅羊毛的技術(shù)能達到10%11%以上。

　　那這兩種還款方式相同的是每一種還款方式，銀行告訴我們的利率都是實際利率，5.39%就是5.39%，這兩種還款方式銀行都沒有占我們的便宜。總結(jié)起來就是一句話，我們用了銀行多少的本金，就還了他相應(yīng)多少的利息，不存在銀行占我們便宜的說法。

　　信用貸款和抵押貸款您在簽貸款申請合同的時候就要問一句或者要愿意看合同的話就要翻一翻關(guān)于提前還款有沒有違約金的設(shè)定，因為抵押貸款和信用貸款是可以根據(jù)個人的狀況選擇提前還款的，但是要算一下違約金，如果加上違約金以后變得非常不合適那就可以選擇不申請這家銀行或者一定要申請的話那就要算清楚到底要不要提前還款，這個時候就要算一下利率合適還是不合適，如果提前還款導(dǎo)致年化利率超過10%或者12%，這個利率我還是覺得稍微有點高的。

　　你還有哪些貸款疑問？

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