央行降準(zhǔn)釋放5300億，對樓市影響有限！

山西房地產(chǎn)門戶網(wǎng)  2022/04/19

沒有意外，高層會議結(jié)束幾天后，央行宣布降準(zhǔn)。

4月15日下午下班后，央行宣布4月25日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.25個百分點(不含已執(zhí)行5%存款準(zhǔn)備金率的金融機(jī)構(gòu))。

此次降準(zhǔn)，預(yù)計釋放長期資金約5300億元人民幣。

降準(zhǔn)的消息一出，地產(chǎn)行業(yè)開始了一片狂歡，很多銷售人員將此作為新一輪西安樓市行情啟動的說辭。

實際上，當(dāng)你讀懂此次降準(zhǔn)、讀懂當(dāng)前太原樓市所面臨的現(xiàn)實問題之后，就會發(fā)現(xiàn)此次降準(zhǔn)實際上對樓市影響非常有限。

5300億元流向哪里？

對于我們普通老百姓而言，實際上首先要弄懂一個詞匯“降準(zhǔn)”，很多人容易將“降準(zhǔn)”與“降息”弄混。

周五下午降準(zhǔn)消息一出，就有人跑來問我：是不是銀行貸款利率下降了？

大家的錢存在銀行里，銀行是不能把這些錢全部房貸出去的，要按照一定的比例繳存到中國人民銀行，向央行繳存的資金就叫做存款準(zhǔn)備金，這部分資金在總存款中占的比例就叫做存款準(zhǔn)備金率。

例如：存款準(zhǔn)備金率為7%，那么商業(yè)銀行每吸收100萬元，就要向央行繳存7萬元的存款準(zhǔn)備金，剩余的93萬元用于發(fā)放貸款。如果存款準(zhǔn)備金率是7.5%，那么就要繳存7.5萬元，只能有92.5萬元用于發(fā)放貸款。

很明顯，存款準(zhǔn)備金率越低，意味著可以向市場上發(fā)放的貸款就越多，市場上流動的資金就越多。

央行這次全面降準(zhǔn)，可以向市場上釋放長期資金5300億元，也就是說市場上流通的錢要更多了。

那么，這部分資金會流向哪里？

央行官方在降準(zhǔn)公告中第一句話就說的很清楚：為支持實體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，促進(jìn)綜合融資成本穩(wěn)中有降……

也就是說，此次降準(zhǔn)的目的是為了支持實體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，運用降準(zhǔn)資金支持受疫情嚴(yán)重影響行業(yè)和中小微企業(yè)，增加流動性的同時降低這些企業(yè)的融資難度和資金成本。

很明顯，此次降準(zhǔn)并非是為了提振樓市。

當(dāng)然，不可否認(rèn)的是，流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)、小微企業(yè)的資金經(jīng)過多輪流通之后，最終有部分會流向樓市需求，但這個量是很有限的，影響也是比較小的。

樓市復(fù)蘇需要時間

所以說，關(guān)于此次降準(zhǔn)，地產(chǎn)行業(yè)不要過于興奮。

而目前樓市所遇到的困難，有兩個方面：一個是企業(yè)層面，流動性使得眾多地產(chǎn)企業(yè)陷入困境；一個是購房者層面，經(jīng)濟(jì)大環(huán)境、疫情影響之下購買力、積極性下降。

從企業(yè)層面來講，在前幾年樓市火爆行情下，太多的地產(chǎn)通過高杠桿、高負(fù)債擴(kuò)張拿地，手中囤了很多的開發(fā)用地。但2021年開始的樓市行情下降，“三道紅線”之下融資受阻，頓時使得前兩年舉債過高的地產(chǎn)企業(yè)陷入流動性危機(jī)，項目停工、債權(quán)違約，從而形成惡性循環(huán)。

如果是個別企業(yè)出現(xiàn)問題，那是企業(yè)發(fā)展過程中的問題，但當(dāng)恒大、陽光城、藍(lán)光、當(dāng)代等眾多的地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)問題，就不得不引發(fā)重視。

從目前來看，這些爆雷的企業(yè)化解問題，主要采用了兩種方式：一是與債權(quán)人溝通，債券兌現(xiàn)時間延期；二是賣項目、賣股權(quán)，引入國資背景的企業(yè)化解資金困境的同時，依靠國企背書。

不過，這些爆雷的地產(chǎn)企業(yè)信用要想復(fù)蘇，將是一個漫長的過程。一個很簡單的問題：即使恒大活過來了，恒大賣期房你還敢買嗎？

另外，從目前樓市整體大環(huán)境來看，企業(yè)銷售層面也是比較難的，銷量、銷售額普遍下降。房價層面，70個大中城市中，雖然說這幾個月房價下跌的城市與所減少，但依然有超過一半的城市房價是環(huán)比下降的。

3月份，70個大中城市中，新房價格環(huán)比上漲的城市為29個，持平的城市為3個，下降的城市為38個。二手住宅，房價環(huán)比下降的城市更是達(dá)到了45個。

在這種大環(huán)境下，對于地產(chǎn)企業(yè)而言，一方面沒有太多的現(xiàn)金可以拿地，另一方面對于拿地的信心也不足，這就帶來了土地市場的遇冷。

購房者也需要信心

實際上，影響當(dāng)前樓市的因素中，購房者購買力、積極性也在下降。

本身就經(jīng)濟(jì)大環(huán)境不太好，今年這幾個月疫情對于企業(yè)生產(chǎn)所帶來的影響，進(jìn)一步影響到市民收入的穩(wěn)定性。在收入下降、穩(wěn)定性下降的情況下，購房者在買房子這件事情上必然會更加謹(jǐn)慎。

同時，經(jīng)過幾年時間的房價上漲之后，購房門檻越來越高。并且房住不炒成為常態(tài)的背景下，即使手中有資金的購房者也要重新計算投資的回報率。

此時，除了由于限價因素導(dǎo)致一二手房價格倒掛非常嚴(yán)重的樓盤會出現(xiàn)“千人搖”、“萬人搖”之外，大部分的樓盤意向登記是以平銷收場。至于郊區(qū)盤，即使是打折優(yōu)惠，開盤去化率也是慘不忍睹。

對于短期供應(yīng)量比較高的區(qū)域、過去幾年價格拉升過快的區(qū)域，面對上客稀少、銷售困難，打折降價銷售已經(jīng)不是什么不好意思的事情了，工抵房、特價房、首開優(yōu)惠等等都是降價的理由，畢竟活下去更為重要。

需求端購買力信心的恢復(fù)，還是要取決于大的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，大家耐心的等待吧~

一次降準(zhǔn)，救不了當(dāng)前的樓市！