【樓市講堂三】買房之路處處天坑，“掃雷”專家深入解答如何巧妙避雷

山西房地產門戶網  2019/08/07

購房合同是買房過程中對購房者和開發商權利與義務的約束，以及出現問題得以順利解決的有效憑證，所以簽訂購房合同時一定要注意細節問題，不能因小失大。

購房合同注意問題

1.房屋自身的問題

包括房屋的質量保障，建筑標準、交房驗房等相關細節問題都要在合同中作出約定。因為買房的過程中出現問題最多的就是房屋本身的問題。

2.謹防空白條款

某些時候會看到合同的最后一行字下方被劃傷一道橫線或者斜線，會不明所以，以為合同上也是可以隨便亂劃的嗎？其實不然，這是為了預防合同雙方私自在合同上動手腳做的標記。在簽訂合同時，會有空白條款的出現，有些購房者忽略了這一項，以為可有可無，不重要，就沒在意或者是其他原因忽略了這一點。一旦后期發現合同不對勁，多出條款的時候，就為時已晚。所以，一道橫線或者斜線就是最好的防偽標記。

3.后期物業

買房時要問清楚開發商該樓盤所選用的物業公司以及后期物業公司的變更等產生的相關問題。有的項目物業前期由開發商所選用的物業公司暫時代理，服務社區，有的項目的物業則是被開發商私自決定，壟斷的，后期服務不好等相關問題產生時，購房者無權改變或者重新選舉采用新的物業服務。合同中約定物業公司的相關問題是一方面，另一方面還是建議購房者可以多看看，多選擇一些品牌和口碑都可靠物業服務公司，畢竟交房后幾十年的生活都是與物業息息相關的。

4.五證和不動產證

關于這兩大類證件，既是房屋質量的保障，又是購房者終身權益的保障，購房、簽合同時，出示五證是開發商應當做的事，也是獲取不動產證的前提。而明確不動產證的辦理時間也是購房者能夠迅速徹底實現自己權益，維護自身利益的保障。因為五證不全導致房屋質量差從而維權的行為比比皆是，因為長久無法取得不動產證而無法安家落戶的現象也是很多的。

關于逾期交房問題

1.仔細查看商品房購買合同

重點關注合同中有沒有延期交房的相關條款。如果簽訂的合同中有延期交房的條款可按照合同約定執行。倘若合同中并沒有延遲交房的條款,購房者是可以申請退房的。

2.違約賠償金原則上是已交房款的萬分之一

賠償中,開發商需要賠償的天數是合同約定的交房日和實際交房日的差。如若雙方協商解除買賣合同,開發商應當退還購房者的已付款項,并支付1%的違約金。相反,如果雙方繼續履行合同的話,違約賠償金額原則上是已交房款的萬分之一。

3.要收集開發商延遲交房的證據

購房者在遭遇開發商延期交房時,要注意收集項目延期交房的證據,并保留延期交房所造成的額外損失的證據。同時,購房者還要注意訴訟的時效性,了解延期交房的退房條件。而開發商廷期30~90天,購房者便有權要求退房,原則上開發商還應當以購房者的定金雙倍退還或是支付房款的利息。

4.購房者在催告后應給予三個月期限

面對開發商逾期交房,購房者應該結合合同的具體約定來行使自己的權利。解除權的行使期限共分兩種。

一方面,購房者并沒有催告,解除權應當在解除權發生之日起一年內行使。當然,如果合同中對逾期交房有明確約定的話,雙方按約定處理。相反,如果沒有對逾期交房的相關條款約定,或是約定不明確甚至是違反律、行政法規的則需要按照相關的法律規定處理。而購房者對開發商逾期交房的行為可以追究違約責任,違約金由房地產評估機構等相關部門評定后確定。

另一方面購房者遭遇開發商逾期交付房屋時可進行催告,催告后應給予三個月的期限,三個月期滿后,如若開發商仍不能如期交付,購房者解除合同的請求就能得到法院的支持。

其他注意事項

1.車庫和地下室或者閣樓的約定

在合同簽訂時候，有時候開發商會答應給業主贈送車庫或者貯藏室，閣樓，這些約定一定要寫入合同，口頭承諾的東西往往因為缺乏證據最后不了了之。

另外就是是否是車庫，一定要看規劃，而不是聽開發商口頭承諾，不一定能停進去車就是車庫，很多層比較高的貯藏室也可以停車的，開發商一般都說是車庫，此刻要看規劃是否是車庫，另外就是人防的車位，不能辦證，也需要特別注意。

2.小區公共區域和公共設施的約定

小區的會所或者公共場所，現在產生的糾紛也越來越多，開放商往往只是告訴你說，小區內的會所、健身房等等多么規范，多么先進，繞開產權問題。

如果你不約定這些場所的產權，有可能最終讓開放商賣掉，買主不一定能讓你免費或者優惠使用，如果合同約定這些場所所有權歸業主，則開放商不能出售這些場所。

互動問答

提前還款有哪些方式？哪種最省利息？

方式①：一次性付清,較好理解,歸還所有剩余貸款本金；

方式②：還款額度不變,縮短期限：比較省利息；

方式③：期限不變,額度減少,每月壓力減少,基本不省利息；

方式④：提高還款額,縮短期限：最省利息,銀行一般不辦。

合同面積與交房面積不同時，開發商是否應該給我們出具證明？

對于這種事情，您可要求開發商出示房產測量報告，面積誤差處理按《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（法釋【2003】7號）第十四條規定：“出賣人交付使用的房屋套內建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：

（一）面積誤差比絕對值在3％以內（含3％），按照合同約定的價格據實結算，買受人請求解除合同的，不予支持；

（二）面積誤差比絕對值超出3％，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。買受人同意繼續履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3％以內（含3％）部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3％部分的房價款由出賣人承擔，所有權歸買受人；房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3％以內（含3％）部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3％部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。”