看清2017年房?jī)r(jià)形勢(shì)，才能預(yù)測(cè)2018年房?jī)r(jià)走勢(shì)

山西房地產(chǎn)門戶網(wǎng)  2018/01/17

縱觀2017年度整個(gè)太原房地產(chǎn)市場(chǎng)，呈現(xiàn)持續(xù)上漲走勢(shì)，且幅度偏大。盡管出臺(tái)政策不斷，逐步縮緊，但真正做到“房子是用來住的，不是用來炒的”仍需進(jìn)一步努力。

(數(shù)據(jù)來自太原國(guó)土局、朗潤(rùn)置業(yè)、網(wǎng)絡(luò)統(tǒng)計(jì)等)

從上圖可知，2017年度太原樓市月度均價(jià)較2016年太原樓市月度均價(jià)同比增長(zhǎng)區(qū)間位于23.61-39.73%之間，房?jī)r(jià)上漲幅度較大，增長(zhǎng)較快。而剖析太原房?jī)r(jià)呈現(xiàn)迅猛上漲的原因，會(huì)發(fā)現(xiàn)這是加快太原城市發(fā)展的必然性。

1、受大環(huán)境二線城市房?jī)r(jià)升溫連帶作用

自太原躋身于二線城市，更是在人均消費(fèi)水平、城市人綜合素質(zhì)、交通網(wǎng)絡(luò)樞紐便捷度、房產(chǎn)市場(chǎng)等方面提出了更高要求。而2017年市場(chǎng)上漲也得益于全國(guó)整個(gè)地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)二線城市的預(yù)期升溫作用。

2、城市發(fā)展造成土地資源短缺

太原為推動(dòng)城市發(fā)展，快速建設(shè)交通路網(wǎng)、地鐵、生態(tài)公園、恢復(fù)文化旅游建設(shè)等，大量用地，造成太原市土地資源緊張，市中心土地資源甚至短缺，進(jìn)而不斷向四周擴(kuò)散。而政策“南移西進(jìn)，北展東擴(kuò)”更是對(duì)土地?cái)U(kuò)張的政策支持。

“物以稀為貴”。土地資源的緊張直接造成地價(jià)的上漲，進(jìn)而拿地成本增加，最終結(jié)果造成房?jī)r(jià)上漲。

11月9日，恒大地產(chǎn)41億元斬獲小馬村地塊，刷新太原土地交易總價(jià)紀(jì)錄。12月，太原整月預(yù)計(jì)出讓土地五宗，總面積18.51萬平方米，起始總價(jià)6.68億元，達(dá)到歷史新高。

3、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展部分來自土地收入

長(zhǎng)期以來，山西作為煤之大省，大部分經(jīng)濟(jì)來源都靠煤。

2017年，太原政府全面削煤，建立太原“禁煤區(qū)”，全年減少燃煤消耗400萬噸左右。在環(huán)境質(zhì)量的大大改善的同時(shí)，卻造成了大量的經(jīng)濟(jì)損失。同時(shí)，2017年冬全面推進(jìn)的“煤改氣”工程并實(shí)行政府補(bǔ)貼，在一定程度上靠政府政策及經(jīng)濟(jì)支持。加之太原建設(shè)生態(tài)公園、建造地鐵、完善交通路網(wǎng)等一系列舉措，都在一定程度上消耗了城市經(jīng)濟(jì)。

而土地則成為部分新的經(jīng)濟(jì)收入來源。在2017年，太原共有14個(gè)地塊公開拍賣，其中13宗土地成功賣出。賣地面積約861378.62㎡，占總面積的99%。

太原城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展需要收入，在原本愈發(fā)稀缺的土地資源下，城市發(fā)展的收入迫切要求使得太原地價(jià)進(jìn)一步上漲。

據(jù)太原市國(guó)土局?jǐn)?shù)據(jù)，2017年第一季度地價(jià)同比增長(zhǎng)21.97%，環(huán)比增長(zhǎng)14.08%，第二季度同比增長(zhǎng)27.45%，環(huán)比增長(zhǎng)5.67%。從國(guó)土部監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)可看出，2016年，太原均未出現(xiàn)在二線城市中綜合地價(jià)和住宅地價(jià)環(huán)比增速和同比增速城市中。而今年，太原第二季度和第三季度綜合地價(jià)的同比增速不僅為二線城市第一，且均為全國(guó)第一，二季度同比增幅甚至超過一線城市中最高值北京的16.45%，三季度同樣超過一線城市中最高值北京15.18%。

4、城市發(fā)展帶來品牌地產(chǎn)商入駐

太原城市的發(fā)展，引來不少品牌地產(chǎn)商的入駐。品牌市場(chǎng)、精裝市場(chǎng)等的入駐，形成地產(chǎn)市場(chǎng)房源呈現(xiàn)的多元化趨勢(shì)，但也在一定程度上，造成地產(chǎn)市場(chǎng)房?jī)r(jià)的直線上漲。恒大地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、富力地產(chǎn)、星河灣、藍(lán)光地產(chǎn)、首開地產(chǎn)、新城控股、當(dāng)代集團(tuán)、萬科地產(chǎn)、綠地集團(tuán)、碧桂園、陽光城等等讓2017年太原房?jī)r(jià)攀爬迅速，突破萬元。

綜上可見，太原房?jī)r(jià)的上漲是太原城市向上發(fā)展的產(chǎn)物。
而從微觀來看太原六城區(qū)房?jī)r(jià)在2017年的漲勢(shì)，會(huì)發(fā)現(xiàn)漲幅較大，漲幅區(qū)間為14.95%-26.09%。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2017年1-12月太原小店區(qū)房?jī)r(jià)漲幅20.45%，尖草坪區(qū)漲幅22.39%，萬柏林區(qū)漲幅23.89%，杏花嶺區(qū)漲幅26.09%，迎澤區(qū)漲幅14.95%，晉源區(qū)漲幅15.89%。

杏花嶺區(qū)漲幅位列第一。紅星置業(yè)、富力地產(chǎn)、中國(guó)中車、萬達(dá)等不少品牌房企入駐，在一定程度上形成由品牌地產(chǎn)商帶來的房?jī)r(jià)上漲。同時(shí)政府“東擴(kuò)”政策、東峰路修建等全面提升了片區(qū)的整體區(qū)域價(jià)值，房?jī)r(jià)上漲成為必然。

迎澤區(qū)漲幅位于末位。原因在于迎澤區(qū)作為太原最古老的城區(qū)，各方面的成熟造成現(xiàn)在市場(chǎng)的飽和，相對(duì)而言發(fā)展最為滯緩。而造成其房?jī)r(jià)上漲14.95%，一是因?yàn)樘麄€(gè)市場(chǎng)房?jī)r(jià)的上浮帶來的連帶升溫;二是因?yàn)槌侵行耐恋刭Y源緊張，物依稀為貴;三是迎澤區(qū)作為太原城市人活躍度最高的城區(qū)之一，配套完善，路網(wǎng)通達(dá)等完備的外圍因素誘導(dǎo)房?jī)r(jià)上升。

而作為2017年度最受關(guān)注的小店區(qū)和晉源區(qū)，房?jī)r(jià)上漲幅度分別為20.45%和15.89%。

小店區(qū)位于城市重點(diǎn)發(fā)展的區(qū)域，成為各大品牌地產(chǎn)商著重拿地的城區(qū)之一，其中包括品牌大鱷星河灣、首開、恒大、保利等，成為太原豪宅重點(diǎn)集聚區(qū)，房?jī)r(jià)的直線上升已成為必然。而其漲價(jià)幅度為太原六城區(qū)中位，原因在于：一、起點(diǎn)高，小店區(qū)從2017年1月的房?jī)r(jià)就位于9400以上，2017年12月的房?jī)r(jià)位于11000以上，盡管漲幅不是最高，但整體價(jià)位仍舊處在六城區(qū)房?jī)r(jià)最高位;二、小店區(qū)雖受到政府重點(diǎn)支持和推進(jìn)，但受制于城區(qū)建設(shè)尚不完善，配套設(shè)施尚不健全，所以漲幅受到部分影響。

因政策“南移”及晉陽湖的規(guī)劃建設(shè)而最受關(guān)注的晉源區(qū)漲幅僅為15.89%。原因如下：一、規(guī)劃建設(shè)尚不完善完備;二、晉源區(qū)原為化工等工業(yè)場(chǎng)地，有造成一定土地污染;三、不少新盤均為2018年啟動(dòng)，價(jià)格待定。

2018年太原房?jī)r(jià)預(yù)測(cè)：穩(wěn)步上升

2018年太原房?jī)r(jià)走勢(shì)如何?很多人都在推測(cè)2018年太原房?jī)r(jià)將迎來又一次上漲，尤其是在恒大地產(chǎn)斬獲小馬黃金地塊之后，更是有人合理推測(cè)出明年房產(chǎn)市場(chǎng)15000元/平米將成為剛需。

2017年，地產(chǎn)市場(chǎng)政策相對(duì)緊縮，2018年初，部分城市相對(duì)放寬市場(chǎng)政策，但整體仍舊偏緊，因而2018年市場(chǎng)政策仍會(huì)按需調(diào)控，適當(dāng)縮緊，貫徹落實(shí)“房子是用來住的，不是用來炒的”這一政策。

太原必然跟隨政策調(diào)控，2018年或?qū)⒊掷m(xù)以政策偏緊為主。因而，綜合各方面因素，2018年太原房?jī)r(jià)或?qū)⑸蠞q10%-15%，多以穩(wěn)步上升為主。

而從太原六大城區(qū)漲勢(shì)幅度及價(jià)位分析，2018年晉源區(qū)漲價(jià)或?qū)⒊蔀槭孜?，漲幅區(qū)間位于10%-15%。

原因在于晉源區(qū)政府“南移”戰(zhàn)略扶持力度最大，規(guī)劃將日漸完善，形成生態(tài)宜居大區(qū)：同時(shí)晉源區(qū)鏈接清徐、晉中等地，晉源區(qū)的發(fā)展有利于帶動(dòng)周邊市縣的發(fā)展，推進(jìn)太原建設(shè)五大副城市中心;此外，品牌商入駐晉源區(qū)，尤以晉陽湖片區(qū)為主。其中泰禾金尊府均價(jià)達(dá)13700元/平，保利西江月預(yù)計(jì)14000元/平、保利西湖林語預(yù)計(jì)11000-12000元/平、恒大青運(yùn)城等新盤價(jià)位保守估計(jì)在12000元/平以上。

仁者見仁，智者見智。說了這么多，不知道各位對(duì)2018年太原房?jī)r(jià)又有何看法?歡迎留言和大家共同交流!