what！松莊小產權房拆了白拆 關于小產權房你不得不知的事情

山西房地產門戶網  2017/12/29

近日，松莊村的小產權房拆遷無補償款事件，著實在太原購房者心中掀起了軒然大波，相信很多小產權房的業主都擁有著相同的僥幸心理，什么太原有那么多小產權房不可能真的拆遷啦，什么這種事情肯定不會遇到我頭上啦，什么真的遇到拆遷鬧鬧事也就過去了等等。現在當這樣的事情真的擺在大家眼前的時候，很多人傻眼了!

市民求助：

我是松莊村小產權房的業主，松莊改造，要拆我們的房子。但是不給我們分房子，也不給我們過渡費，家里面暖氣也沒有送，經常停水停電，我們這種6層的房子，有九棟，現在都要拆遷。楊家峪長江村和我們一樣性質的房子，房子面積多大，多給15平米，給回遷房，我們什么都不給，300戶人無家可歸。求市長百忙之中，給我們做主啊，老百姓不能活了。一輩子買一套房子，現在拆了，不給我們房子，讓我們怎么生活，求市長做主!!!

市長信箱官方回復：

熱心網友您好!

首先非常感謝您對太原市社會事業發展的關心。現就您提問題答復如下：

經核實，網民提到的9棟樓房，系村民在宅基地上加蓋的無手續房屋，網民購買了此類房屋。現松莊進行整村改造工作，根據補償政策，擁有宅基地等有效材料的村民可簽訂協議給予補償。經松莊村整村拆遷推進組、村委會及村監督委員會協調，針對此種情況，將由出售房屋的村民退還購買房屋者房款。

在此，真誠地希望您繼續關心太原的經濟社會發展，并對相關工作予以監督，提出寶貴的意見和建議。
我們從市長給予的回復中我們不難看出政府對于此次事件的強硬態度。此事并沒有過多分回旋余地。此次涉及到拆遷的小產權房業主只能自求多福了。

從遍地小產權到品牌房企到處開花

在7、8年前的太原，當時的房產市場還不是很規范，小產權房遍地，一方面是對房屋產權的不重視，一方面是對房源差價的誘惑，當初的五證房源價格約為：5500元/㎡，擔心小產權房的價格約為4000元/㎡，以100平的房子來算的話，每套15萬元的差價還是會讓不少人心動。兩方面的原因讓太原小產權房一直在房產市場上活躍著。

房產市場的規范出現在2013年耿市長出任太原市長之時，自2013年2月以來，太原市房地產監察隊接連公示了五批太原國有集體土地項目違規銷售(展示)公示名單，同年，太原市房管局在全市范圍內開展了多次專項集中整治行動，對在售房地產項目進行了全面排查整頓，房地產市場秩序明顯好轉。
加之包括山西房地產門戶網在內的各大房產媒體對于房屋產權重要性的宣傳，至此，太原市民開始逐步注重房屋產權，同時，隨著太原的穩步發展，進駐太原開發項目的知名房企越來越多，從2016年開始，陸陸續續進入太原的品牌房企竟有10家之多，這些房企的入駐刷新了太原房企舊有的格局，為太原房地產市場注入了新的理念。
從2017年的土拍情況來看，品牌房企拿地數量也占全年土拍的80%，由此，太原房產市場正式進入大牌時代!

不得不說的小產權房購房風險

目前，在太原，品牌房企雖已占據半壁江山，但是絕大多數人買不起、租不起商品房的現實，決定了太原離不開小產權房，小產權房的存在有其龐大的群眾基礎。太原想在短期內消滅小產權房既不現實也不可能。

但給利姐不得不和大家強調的是，小產權房雖有其誘人的外表，但是其潛在存在的一些風險也是大家不得不重視的問題。
1、違約風險。小產權房是指在集體土地上建造的房屋，因沒有繳納土地出讓金，所以不能上市交易。例如：深圳早在2004年已經實現全部土地國有化，自此已不存在嚴格意義上的小產權房，此后建設的所謂“小產權房”均屬違法建筑，其買賣行為自始無效，一旦某一方反悔并訴至法院，法院可能判決退款退房;
2、拆遷風險。小產權房沒有商品房所有權證，不能辦理過戶手續，登記權利人還是原業主，一旦列入拆遷，政府認的還是登記業主，買方可能得不到回遷或者賠償;
3、拆除風險。違建類小產權房不但不受國家法律保護，而且一旦拆遷將很難得到補償。根據《深圳市人民代表大會常務委員會關于農村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》的規定，還可能面臨被強制依法拆除或者沒收的風險;
4、按揭及再轉讓風險。無法按揭付款，因大多屬于違建，升值緩慢，再轉讓困難;
5、質量風險。小產權房不是商品房，出售方不是合法的開發公司，少有工程監理單位介入，沒有質量保障，購買后不可能享受到《建設工程質量管理條例》規定的售后保修服務，發生質量問題往往只能自行承擔。

小產權房的來生預測--房地產稅可在小產權房上先行試點征收

財政部長肖捷于12月20日在《人民日報》上發表文章，論述了加大建立現代財政制度的**。其中提到，要按照“立法先行、充分授權、分步推進”的原則， 推進房地產稅立法和實施。對工商業房地產和個人住房按照評估值征收房地產稅，適當降低建設、交易環節稅費負擔，逐步建立完善的現代房地產稅制度。由于開征 房地產稅是最近幾年一個受民眾高度關注的熱點話題，因此，肖捷部長這篇文章在門戶網站轉載時，突出了“個人住房按評估值征房地產稅”這一內容，并迅速引起 刷屏效應。很多人認為，這意味著房地產稅這只“靴子”很快就會落地。
但是，開征房地產稅是一項涉及幾乎所有城市居民的一個巨大工程，在 這其中不僅會出現居民個人與稅務部門的利益博弈，還牽涉到國家對于房地產市場的調控方向。就目前我國的房地產市場來說，這一稅種的開征需要解決的問題決不 僅僅在以什么樣的稅基來計算稅額，而是需要解決好這一稅種開設后對于社會經濟生活產生的一系列復雜影響。

因此，房地產稅在設計時，不宜以單兵突進的方式從事。更妥當的途徑是，國家可以承認小產權房的合法性，進而在小產權房上試點征收房地產稅。而對于合法住房，則可以與70年土地使用權的問題放在一起考慮，對這部分業主視同已繳納了70年房地產稅，在70年期滿后再行開征。相信通過在小產權房上的先行試點，屆時也能拿出更為周全的方案。

小產權房的來生預測--招安政策
以小產權問題尤為突出的深圳來說，深圳在今年8月發布《深圳市關于加快培育和發展住房租賃市場的實施意見》(送審稿)和《深圳市住房租賃試點工作方案》(征求意見稿)，其中提出“十三五”期間，通過收購、租賃、改建等方式收儲不低于100萬套村民自建房或村集體自有物業，統一租賃經營、管理。這似乎也成為了“小產權房”轉正的契機。

小產權房的來生預測--其他措施

措施一：鼓勵有條件的原農村集體經濟組織繼受單位利用歷史遺留問題用地等存量土地集中建設人才住房，允許其在戶型面積、租售價格等方面具有一定的自主權，并在土地收益等方面給予相應政策優惠。

措施二：“十三五”期間，通過沒收、租賃、征收歷史遺留建筑等方式籌集不少于8萬套人才住房。
措施三：支持原農村集體經濟組織繼受單位依法將已建成、審批手續不完備的住房改造為租賃型人才住房。

措施四：探索政府與原農村集體經濟組織繼受單位合作開發、共享受的人才住房建設運營模式。

絕大多數情況下，購買小產權房所獲得的僅是一個使用權而已，而不具有合法的所有權，買賣合同都是無效的，合同的履行主要靠當事人的契約精神和誠信來維持，得與失，價格與風險，“兩害相權取其輕，兩利相權取其重”，買還是不買，只有靠買房人自己斟酌了。